未來行業(yè)整合會呈加劇之勢，具體方向還是企業(yè)主體市場化抉擇，以前高杠桿經(jīng)營、目前陷入流動性危機(jī)、資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)的企業(yè)會被重組。

2021 年，上半年樓市火熱，下半年市場急速轉(zhuǎn)冷。讓人印象深刻的是，不少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)爆雷問題，引發(fā)了“現(xiàn)象級”討論。2022 年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)什么樣的趨勢？《中國房地產(chǎn)金融》日前專訪了國海證券研究所聯(lián)席所長、政策 & 地產(chǎn)首席政策分析師夏磊。

在夏磊看來，房企危機(jī)應(yīng)對過程，實(shí)際上是以恢復(fù)現(xiàn)金流為導(dǎo)向，逐步恢復(fù)品牌和信用的過程；“并購貸”實(shí)際上是立足于以推動行業(yè)整合的方式來化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險；首提“促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)”，可見在經(jīng)濟(jì)面臨新的增長壓力之時，房地產(chǎn)應(yīng)該托底，但不作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

一、房企債務(wù)暴雷與樓市的基本面

《中國房地產(chǎn)金融》:2021年，不少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)爆雷問題，引發(fā)了“現(xiàn)象級”討論。您如何看這樣的現(xiàn)象？能否簡單歸納總結(jié)一下過去一年的中國房地產(chǎn)市場？

夏磊 : 房企債務(wù)爆雷有如下影響：一是影響銷售。目前的期房預(yù)售制度，讓購房人擔(dān)心爛尾，風(fēng)險意識提升，買房觀望，2021年8月以來，銷售疲態(tài)已現(xiàn)。

二是影響融資。金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險偏好升高，發(fā)債成本提升、額度減少、貸款投放減少，信用緊縮，尤其是對民營房企。銷售惡化、信用緊縮會加速房企現(xiàn)金流的惡化。

三是影響開竣工、投資和上下游。銷售難度加大，融資成本上升，房企將更加重視現(xiàn)金流情況，會謹(jǐn)慎拿地和降低新開工，減少投資支出。更嚴(yán)重的是，房企形成大量上下游的應(yīng)付票據(jù)，會顯著加大上下游企業(yè)的經(jīng)營壓力，甚至倒閉無法開工。

四是影響行業(yè)格局。民營房企現(xiàn)金流壓力下，拿地更謹(jǐn)慎，利好國企。

五是影響行業(yè)規(guī)則。民營房企債務(wù)危機(jī)改變金融機(jī)構(gòu)對行業(yè)的認(rèn)知，行業(yè)授信整體收縮，且更傾向于國資房企；項(xiàng)目爛尾將動搖商品房預(yù)售制度和行業(yè)監(jiān)管規(guī)則。

危機(jī)應(yīng)對過程，實(shí)際上是以恢復(fù)現(xiàn)金流為導(dǎo)向，逐步恢復(fù)品牌和信用的過程。具體來說，有三種途徑恢復(fù)現(xiàn)金流：一是出售項(xiàng)目。優(yōu)先轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)和非必要產(chǎn)業(yè)投資，快速帶來大規(guī)模的現(xiàn)金流入，同時實(shí)現(xiàn)債務(wù)剝離。二是降價促銷，以利潤換現(xiàn)金流。如華夏幸福出讓維信諾控股權(quán)、轉(zhuǎn)讓環(huán)京項(xiàng)目和廣東十?dāng)?shù)個舊改項(xiàng)目；泰禾向世茂大批量轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。三是出售資產(chǎn)。必要時須通過轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)股權(quán)，引入戰(zhàn)投，恢復(fù)現(xiàn)金流。

過去的一年可以概括為：上半年樓市火熱，下半年市場急速轉(zhuǎn)冷。銷售端，上半年銷售額累計達(dá)9.3萬億元，同比增長38.9%，而三季度銷售額相較二季度下滑了23.3%；投資端，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)7.2萬億元，同比增長15.0%，而三季度投資額相較二季度下滑了9.4%；融資段，上半年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金為10.3萬億元，同比增長23.5%，而三季度資金相較二季度下滑了12.3%。

二、“并購貸”立足于推動行業(yè)整合化解風(fēng)險

《中國房地產(chǎn)金融》: 銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人在2021年12月3日稱，現(xiàn)階段將“重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸、并購貸”。監(jiān)管層首度提及“并購貸”。隨后12月15日開始央行降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)。提出“并購貸”釋放了什么樣的政策信息？房地產(chǎn)業(yè)未來會出現(xiàn)怎么樣的變化？

夏磊 :“并購貸”實(shí)際上是立足于以推動行業(yè)整合的方式來化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。未來的房地產(chǎn)政策區(qū)分房企和項(xiàng)目，項(xiàng)目層面保交樓，促進(jìn)工程繼續(xù)、農(nóng)民工發(fā)工資。房企的流動性問題，通過和金融機(jī)構(gòu)、債券持有人談?wù)蛊讷@得喘息，市場目前的出清還會繼續(xù)。并購貸可支持房企將困難房企的項(xiàng)目盤活，有利于出清風(fēng)險企業(yè)、控制風(fēng)險蔓延。

未來行業(yè)整合會呈加劇之勢，具體方向還是企業(yè)主體市場化抉擇，以前高杠桿經(jīng)營、目前陷入流動性危機(jī)、資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)的企業(yè)會被重組。大浪淘沙始見真金，整合出清后活下來的優(yōu)秀房企會行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

三、如何理解“合理的住房需求”及“良性循環(huán)”？

《中國房地產(chǎn)金融》: 中共中央政治局于2021年12月6日召開會議，會議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。保障性住房的建設(shè)對房地產(chǎn)投資能起到什么作用？如何理解“合理的住房需求”及“良性循環(huán)”？

夏磊 : 先談第一個問題。保障性住房租賃主要面向人口凈流入、房價偏高的大城市。根據(jù)各大城市保障性租賃住房規(guī)劃預(yù)計2022年將建設(shè)200萬套左右，按每套建面70平方米、1800元 / 平方米的建安成本計算，預(yù)估拉動投資為 2520億元。我們預(yù)計2022年房地產(chǎn)投資為14.8萬億元，則保障性租賃住房拉動房地產(chǎn)投資的1.7%。

再談第二個問題。商品房市場，本次只提出滿足“合理住房需求”，給未來政策留下空間，但節(jié)奏和力度仍保持謹(jǐn)慎。改善需求是否“合理”？在不同城市，在不同時期，可能有不同定義。滿足剛需之后還有改善，只要是以自住為目的、不是惡意炒作房價都有可能視作是合理的住房需求。需求端的刺激，由地方政府適度調(diào)整，支持首套、改善，鼓勵合理住房消費(fèi)。

首提“促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)”，可見在經(jīng)濟(jì)面臨新的增長壓力之時，房地產(chǎn)應(yīng)該托底，但不作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，確�！傲夹匝�環(huán)”意義重大。良性循環(huán)的關(guān)鍵是盡快恢復(fù)企業(yè)平穩(wěn)銷售，保證正�；乜睢Ｒ皇羌涌鞂τ陲L(fēng)險企業(yè)、風(fēng)險項(xiàng)目的處置，確保項(xiàng)目平穩(wěn)交付；二是維護(hù)購房者信心，確保合理的按揭需求被滿足；三是防止金融機(jī)構(gòu)擠兌誤傷健康房企，確保房企合理的資金需求得到滿足。

四、中國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入“新央企時代”？

《中國房地產(chǎn)金融》: 據(jù)報道，國企正在成為各地土拍的“主力軍”。申港證券發(fā)布于2021年11月28日的研報，在無錫成交的20 宗土地中，城投公司拿地17宗，房企拿地僅3宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，近九成地塊為國企摘牌，其中城投公司摘牌18宗；在蘇州21宗供地中，11宗為城投公司獲得，國企及城投公司合計拿地19宗。這些數(shù)據(jù)是否意味著中國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入“新央企時代”？

夏磊 :行業(yè)競爭格局出現(xiàn)新變化，民企加不了杠桿，上不了規(guī)模。

投資端，民營房企拿地減少。目前民營房企普遍現(xiàn)金流壓力較大，投資拿地比以往更加謹(jǐn)慎。從兩次集中供地結(jié)果來看，高能級城市國企拿地占比明顯提升，如成都市國企拿地占比從第一次集中供地時的45%上升至第二次的77%，天津市則由35%上升至75%。

銷售端，大房企債務(wù)危機(jī)影響購房者信心。民營房企品牌信任度降低、國資房企品牌信任度提升。中海、保利、金茂、新城、萬科等國資房企2021年10月銷售額同比均有不同幅度上升，其中中海、金茂、保利同比上升明顯，而恒大、陽光城、世茂集團(tuán)等民營房企累計銷售額不升反降，恒大受債務(wù)危機(jī)影響，銷售額同比下降116.2%。

融資端，民營房企信用收縮影響規(guī)模擴(kuò)張。在地產(chǎn)融資受限的大環(huán)境下，民營房企由于債務(wù)違約風(fēng)險更高，更難從金融市場獲得資金，融資難度加大，融資成本增加，規(guī)模擴(kuò)張受到制約。

五、房地產(chǎn)稅的節(jié)奏、影響及試點(diǎn)城市選擇

《中國房地產(chǎn)金融》: 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)與改革已經(jīng)按下了“快車鍵”，您對房地產(chǎn)稅怎么看？

夏磊 : 節(jié)奏及影響層面，房地產(chǎn)稅征收是大方向，根據(jù)稅收法定原則，具體實(shí)施路徑上，要經(jīng)過全國人大授權(quán)國務(wù)院組織開展、國務(wù)院下達(dá)試點(diǎn)城市名單和實(shí)施方案、試點(diǎn)城市制定實(shí)施細(xì)則、試點(diǎn)正式實(shí)施 4 個程序。國務(wù)院根據(jù)市場環(huán)境等因素確定試點(diǎn)啟動時間；試點(diǎn)期限為 5 年，至少 5年之后，在總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定《房地產(chǎn)稅法》，形成成熟的稅收實(shí)施方案，并在全國實(shí)施推廣；國務(wù)院制定試點(diǎn)實(shí)施方案，會對稅基、稅率劃定區(qū)間范圍，具體由地方自行選擇。房地產(chǎn)稅短期影響預(yù)期，對預(yù)期的影響又取決于征收力度。當(dāng)前市場對房地產(chǎn)稅如驚弓之鳥，實(shí)際方案出臺也許會緩解焦慮。

試點(diǎn)城市選擇上，會重點(diǎn)考慮五方面。過去 2 年房價上漲快；土地出讓收入對地方財政貢獻(xiàn)相對較�。蝗丝诹魅氲陌l(fā)達(dá)城市，工薪階層多，納稅意識強(qiáng)；評估基礎(chǔ)好；城市有標(biāo)簽，如：“中國特色社會主義先行示范區(qū)”、“共同富裕示范區(qū)”、“自由貿(mào)易港”等。

六、房地產(chǎn)減碳對房企經(jīng)營會有多大影響？

《中國房地產(chǎn)金融》: 房地產(chǎn)領(lǐng)域減碳已迫在眉睫，住建部已頒布全文強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，今年4月1日起實(shí)施，節(jié)能減排方面，大概是居住建筑節(jié)能要提升30%，公共建設(shè)要提升20%。同時要求所有建筑都要進(jìn)行碳排放量的計算。您認(rèn)為，對房企來說，挑戰(zhàn)是什么？機(jī)遇是什么？

夏磊 : 碳達(dá)峰、碳中和是我國長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，房地產(chǎn)領(lǐng)域減碳是一個重要的方面。短期看，對于房企會有一些挑戰(zhàn)，主要在于對招標(biāo)采購、成本控制、工程管理的新探索，需要積累一些經(jīng)驗(yàn)，但房企本質(zhì)上是個資源整合機(jī)構(gòu)，會有專業(yè)的技術(shù)公司來做這些事，因此不會對其經(jīng)營造成太大影響。長期看，更有利于住房產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級乃至整個行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。