他是上午演講中最后一位登臺的嘉賓，主持人陳偉鴻在介紹時，是從他的綽號開始說起的，“耿直BOY”“中國好老鄉(xiāng)”“白衣騎士”“接盤俠”。

他說，真正的勇士敢于直面多樣的人生。順馳時代，他挑戰(zhàn)一哥萬科；融創(chuàng)時代，他帶隊伍沖進行業(yè)前五；最近“接盤俠”用超40億元的代價接盤李嘉誠旗下大連項目，讓人們再一次見識到他與大腕掰手腕的能耐。

這一連串的介紹后，臺下聽眾早已猜出他就是融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌。

在熱烈的掌聲下，“眾人眼里的節(jié)奏大師”孫宏斌站在了臺上，已經(jīng)較少發(fā)表觀點的他在11月5日這天，在由中國民生銀行主辦的“中國不動產(chǎn)金融年會·2019”上，以演講題目“新形勢下融創(chuàng)中國的判斷和選擇”為主題，談到了宏觀調(diào)控，談到了企業(yè)發(fā)展，同時給政府、企業(yè)、銀行提了建議，他認為這次調(diào)控不是短期的，企業(yè)不要有僥幸心理；同時他表示，調(diào)控降低了地方政府、市場、企業(yè)的預期，風險也低了，對于企業(yè)是件好事。

“地方政府現(xiàn)在慢慢也把期望值降下來了”

他一如既往地“實話實說”。

他說，目前，讓經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)還是不依賴房地產(chǎn)是一個已經(jīng)上升到政治高度的國家戰(zhàn)略。為什么？原因是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)太多了，這些行業(yè)約占GDP的30%；土地收入再加上稅收，約占整個財政收入的40%。房地產(chǎn)行業(yè)貸款，約占GDP的28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產(chǎn)做抵押的接近50%。所以這個行業(yè)太重要了，占有的資源也太多。

“因此，改變經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)已經(jīng)是一個國家政治高度和長期戰(zhàn)略選擇了，我們要理解這次調(diào)控。很多人認為現(xiàn)在的壓力很大，什么時候能夠放松調(diào)控？我說不太可能。”孫宏斌表示，2016年10月，政府開始“限價”，很多人覺得2017年“兩會”后就能放開，結(jié)果沒有放開；認為“十九大”后會放開，沒有放開；2018年“兩會”后會放開，也沒有放開，一直等到今天，已經(jīng)第四個年頭了還是沒有放開。為什么？主要是因為這個行業(yè)太重要了，我們要理解新形勢，這個新形勢就是兩句話，一句是錢不能去房地產(chǎn)，第二句是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟刺激的工具。所以企業(yè)不能有僥幸心理，調(diào)控基本上會持續(xù)很長時間。

另外，他也認為這次的監(jiān)管調(diào)控有幾個要點：第一是限價，限價是一城一策，限價和一城一策既防漲也要防跌。第二，融資端的總量控制和合規(guī)性監(jiān)管，對房地產(chǎn)行業(yè)會影響非常大。第三，原來融資端是九龍治水，涉及境外債、境內(nèi)債，以及發(fā)改委、外管局等，現(xiàn)在有了一個“龍網(wǎng)”，已有相關(guān)部門監(jiān)控融資端�！斑@幾個措施我相信是長期的，這樣做的目的是以‘穩(wěn)’為目標；但‘一城一策’是防跌的，限價是防漲的，所以市場不能漲也不能跌。長期來說，我相信漲的壓力會特別大；短期來說，跌的壓力會特別大�！�

未來房地產(chǎn)的規(guī)模有多大？

他表示，這個行業(yè)的規(guī)模我估計還會保持很多年，今年市場銷售規(guī)模大概會在16萬億元，且還會保持很多年。一個是城市化需求；另一個是改善型需求。

同時，他認為行業(yè)還會有一些變化，一是即到銷售規(guī)模達到15萬億元量級時，會從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，這并不是指二手房市場的存量、增量，而是一手房市場的存量，這個時候就會很難做了。

二是，這一輪去庫存基本上把一二三線城市的庫存去沒了，現(xiàn)在出現(xiàn)了一二手房價倒掛，房價也給限制住了。最大的問題就是把風險擠壓到了低線城市，四五線城市、五六線城市；低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，有風險嗎？沒有。但要看結(jié)構(gòu)的話風險大了去了，這是結(jié)構(gòu)性風險，也包括一二線城市。

三是，今后在負債總量管理的情況下，想增加負債是幾乎不可能的，這種管理下，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿在下降，因為限價，將整個行業(yè)的風險定住了；建設總量被控制后，杠桿率降下來了。而且現(xiàn)在好就好在調(diào)控已經(jīng)把政府的期望值調(diào)下來了，原來房價跌了，政府的地價不降，隨便出來的地價起價算一下賬都是虧錢的。所以地方政府現(xiàn)在慢慢也把期望值降下來了�！跋挢搨�總額把杠桿率降下來后，這個行業(yè)我覺得會更好一點�！�

“銀行要支持頭部企業(yè)”

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，他認為一定不能把這次調(diào)控當成短期的，它一定是長期的，是國家戰(zhàn)略。“現(xiàn)在，習總書記理論體系的支柱是以人民為中心，那么以人民為中心房價就不能大漲�！�

企業(yè)也要提高綜合競爭力。首先，要去庫存，庫存有問題說不上是綜合競爭力�！坝袔齑婧苈闊�，掙點錢很難虧錢卻特別容易。所以如果庫存有問題，土地儲備布局不對且貴了，那基本上就別說綜合競爭能力了，只能說能不能活著”。其次，做好企業(yè)的品牌、產(chǎn)品、服務。再次，要提高企業(yè)的綜合競爭力還要看布局和土儲質(zhì)量。第四，要堅定布局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等這些都是大行業(yè)。上述產(chǎn)業(yè)我們也進行了一定布局，這些布局主要是為了今后5年、10年以后的發(fā)展，企業(yè)發(fā)展不僅要從容穩(wěn)健，還要講規(guī)模、講高質(zhì)量增長。

在是次會議上，他也給銀行提了些建議，一是他認為銀行可以限總量，但不能將按揭限得太狠，按揭如果沒有增量的話，房地產(chǎn)行業(yè)會很麻煩。二是也要支持并購，原因是并購是解決風險最快的方法，不管是從額度上還是并購貸上都要支持。三是要支持頭部企業(yè)，“前5名大概占據(jù)了18%的市場份額，我估計我們是在前5名里。5年后，大概市占率會達到30%。這個數(shù)據(jù)水平，是與其他行業(yè)的正常水平接近的。汽車行業(yè)的前五名占據(jù)了51%，啤酒行業(yè)占據(jù)了73%，空調(diào)行業(yè)占到了78%，手機行業(yè)前五名占到了83%。頭部房企市占率的提升，有助于提升地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定度�！�