“逆周期調(diào)節(jié)、更大規(guī)模減稅降費、中美貿(mào)易爭端”成為了2019年度經(jīng)濟領(lǐng)域的關(guān)鍵詞。面對國內(nèi)外風險挑戰(zhàn)明顯增多的復雜局面，過去一年，中國經(jīng)濟社會依然保持了健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

1月17日公布的2019中國經(jīng)濟年報顯示，2019年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值約99.1萬億元，同比增長6.1%，符合6%—6.5%的預(yù)期目標。按平均匯率折算，2019年中國人均GDP達到10276美元，首次突破1萬美元大關(guān)。

國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，2019年，經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升，主要預(yù)期目標任務(wù)較好完成。中國依然是全球經(jīng)濟增長冠軍，在1萬億美元以上經(jīng)濟體中增速位居第一。

值得一提的是，從統(tǒng)計局公布的2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況來看，房地產(chǎn)依舊為2019年中國經(jīng)濟做出了巨大貢獻。2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長9.9%，增速較上年加快0.4個百分點，創(chuàng)5年新高。

2020年中國宏觀經(jīng)濟的總體目標是“穩(wěn)增長”，我國在這一年將全面建成小康社會，實現(xiàn)第一個百年奮斗目標，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番。作為重要的經(jīng)濟增長引擎，房地產(chǎn)投資必須保持一定的增速。對此，中國房地產(chǎn)報記者針對2019年的市場走勢及2020年的投資方向采訪了仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽。

房地產(chǎn)市場在變化中尋求穩(wěn)定

中國房地產(chǎn)報：過去一年，你所研究的華北區(qū)市場發(fā)生了怎樣的變化？

米陽：經(jīng)濟下行壓力是源于周期性變化抑或是結(jié)構(gòu)性因素使然，已經(jīng)引發(fā)了廣泛的討論。我認為持續(xù)的經(jīng)濟放緩和中美貿(mào)易摩擦已重塑市場格局，市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整對未來前景至關(guān)重要。除了中美貿(mào)易關(guān)系等外部因素外，數(shù)十年來中國經(jīng)濟實現(xiàn)了快速增長，為社會帶來可觀的經(jīng)濟財富，同時也面臨諸多內(nèi)部挑戰(zhàn)，包括債務(wù)增長、社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型等。這些問題難以在短期內(nèi)得到快速解決，并且已經(jīng)影響到了全國商業(yè)地產(chǎn)市場的版圖。

從我們的研究來看，過去一年，在華北區(qū)，增長放緩的大環(huán)境和經(jīng)濟的不確定性持續(xù)作用，商業(yè)地產(chǎn)市場承壓。北京市場有多個指標達到十年來的低位，天津、青島和沈陽也面臨需求的減弱和空置率上升。但是華北區(qū)主要城市也能看到各自的市場增長點，北京投資市場熱度攀升，大宗投資成交總額創(chuàng)下新高。天津、青島和沈陽仍有市場領(lǐng)先的頭部項目表現(xiàn)強勁，各個市場中仍存在增長機遇。

2020年市場即將迎來更多挑戰(zhàn)，這也是轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，市場策略的調(diào)整必不可少，逆勢前行還將繼續(xù)，若要克服市場中的周期性和結(jié)構(gòu)性問題，我們需要通過創(chuàng)新性變革提高服務(wù)品質(zhì)。

中國房地產(chǎn)報：如何評價2019年的房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場？

米陽：2019年房地產(chǎn)市場就是穩(wěn)，這是國家定下的一個總基調(diào)，但是是變化中尋求穩(wěn)定，其中穩(wěn)預(yù)期是最重要的。

房地產(chǎn)市場過去一年發(fā)生的變化目的就是為了穩(wěn)，其實是變化導致的穩(wěn)定，要通過變化的政策來穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)定現(xiàn)在所處的環(huán)境。住宅市場大部分時間是預(yù)期影響價格，不是最終的合理性影響價格。尤其是北京市場就應(yīng)該采取特殊的政策來對待，不同城市不同調(diào)控政策產(chǎn)生的變化是合理性的，這跟一城一策調(diào)控是相符的。

2020年我認為保持穩(wěn)定現(xiàn)狀這個趨勢會延續(xù)。我們已經(jīng)脫離了“一刀切”的調(diào)控政策。所有的政策目的還是會求穩(wěn)，這個穩(wěn)字會延續(xù)到2020年。整體量價會處于平穩(wěn)狀態(tài)，即使中間出現(xiàn)一個小的波幅也很正常，只有不斷的調(diào)整才能保證整體市場的平穩(wěn)。所以2020年房地產(chǎn)政策堅持“穩(wěn)”字當頭，預(yù)期穩(wěn)定，房價穩(wěn)定，調(diào)控政策方向仍將致力于穩(wěn)定樓市。

增值型投資機會仍受關(guān)注，外資投資數(shù)量不斷增長

中國房地產(chǎn)報：你剛才提到今年以來北京投資市場熱度攀升，原因是什么？

米陽：盡管市場一致認為經(jīng)濟壓力將會延續(xù)，但北京迎來了投資高峰年，投資者對北京市場表現(xiàn)出更為濃厚的興趣。北京愈發(fā)成為一個更為可靠、更具吸引力的投資目的地。今年北京大宗交易總額錄得約800億元人民幣，較2018年全年的380億元翻了一倍，較2017年的250億元則增長了三倍。辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，成交金額約占2019年成交總額的67%�？傮w而言，今年大多數(shù)交易標的物業(yè)為增值型資產(chǎn)和新興區(qū)域資產(chǎn)，而核心資產(chǎn)數(shù)量仍舊十分有限。由于北京辦公樓市場租金高昂且未來供應(yīng)收緊，而不同品質(zhì)項目的資產(chǎn)表現(xiàn)和價值持續(xù)分化，增值型的辦公物業(yè)尤為受到投資市場青睞。

當前市場環(huán)境也推動投資者充分把握時機，在經(jīng)濟放緩時期尋求低價買入資產(chǎn)，追求利益增長的最大化。全年多宗交易錄得資本回報率均在4%上下浮動，其中增值型投資占很高比例。另外今年外資投資者的活躍度和實際市場參與度明顯增高。截至2019年底，外資買家在京投資數(shù)量和規(guī)模均大幅提升，外資收購總額較去年翻了2.6倍。

中國房地產(chǎn)報：那投資市場今年還是會延續(xù)活躍態(tài)勢，外資還會持續(xù)進入嗎？

米陽：據(jù)我們觀察，直到2019年底，市場中的投資者仍在持續(xù)追逐各類型投資機會，且有多宗交易仍在談判進程中，我們預(yù)計市場投資活力在2020年將繼續(xù)保持強勁。大多數(shù)買家仍將主要關(guān)注增值型投資機會，鞏固市場中的增值型投資趨勢。但是，在實現(xiàn)資產(chǎn)價值提升之后，新的問題隨之出現(xiàn)，如果將目光投向遠期市場，誰將會是下一輪的買家？

2020年，我們期望看到投資市場環(huán)境繼續(xù)演化。更多機構(gòu)型投資者入場將會觸發(fā)更具周期性的資產(chǎn)交易模式，從而為市場創(chuàng)造源源不斷的機會窗口，追隨更為成熟的上海投資市場的腳步。這將為北京市場帶來更多活躍、且更具規(guī)律性的投資機會。與此同時，盡管2019年市場投資水平達到了新高度，預(yù)計大宗成交量在可預(yù)見的未來并不會持續(xù)迅猛增長。