偌大的會(huì)場(chǎng)來了700余名嘉賓，包括城市管理者、投資人、產(chǎn)業(yè)方、房產(chǎn)商、供應(yīng)商、業(yè)主方等， 場(chǎng)面熱烈。

有來自光大、五礦、中鐵、中交、國開金融、平安不動(dòng)產(chǎn)、杭州地鐵等資源型企業(yè)，有工行、農(nóng)行、建行、中行、浙商銀行、中信銀行、光大銀行等銀行機(jī)構(gòu)，也有阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、海康威視、中國移動(dòng)、中國普天等技術(shù)型企業(yè)，以及萬科集團(tuán)、綠城集團(tuán)、藍(lán)城集團(tuán)、中南建設(shè)、魯能集團(tuán)等地產(chǎn)企業(yè)。

巨大的深藍(lán)色屏幕下，曹舟南站在舞臺(tái)中央，所有目光投向他一人。這個(gè)創(chuàng)業(yè)兩年多的藍(lán)綠雙城掌舵者向與會(huì)者詳細(xì)地介紹了“共建”模式，他認(rèn)為這將是中小企業(yè)沖破障礙的生存方式之一。

調(diào)控收緊、金融監(jiān)管紅線新規(guī)，以及疊加社會(huì)、經(jīng)濟(jì)調(diào)整下，中國房地產(chǎn)企業(yè)再次到了面臨生存問題的時(shí)刻。巨大的變化中，曹舟南認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)未來會(huì)呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一是頭部房企集中度不斷提高，資源傾向度進(jìn)一步聚集；二是適應(yīng)投資與開發(fā)加速分離趨勢(shì)，依托市場(chǎng)化法則和核心競爭力，各領(lǐng)域頭部企業(yè)將以“共建”模式重新形成新的事業(yè)生態(tài)。

“發(fā)揮所長才能共贏。”曹舟南表示。

曹舟南是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者。兩年前從綠城中國辭任后創(chuàng)辦藍(lán)綠雙城，找同伴、尋資源、拓項(xiàng)目、創(chuàng)新模式，這兩年他及藍(lán)綠雙城帶給了行業(yè)一些新的思考。兩年多時(shí)間，也從4個(gè)人、零項(xiàng)目發(fā)展到擁有800多人、手握60余個(gè)項(xiàng)目1300萬平方米土地儲(chǔ)備的企業(yè)。

“人努力，天幫忙；也要感謝我的合作伙伴�！辈苤勰险f。

11月1日，在由藍(lán)綠雙城發(fā)起主辦的2020第二屆共建者大會(huì)期間，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了藍(lán)綠雙城董事長曹舟南。

中國房地產(chǎn)報(bào)：兩年多的發(fā)展，企業(yè)目前整體情況如何？

曹舟南：我們是從4個(gè)人、零項(xiàng)目起步，到現(xiàn)在已發(fā)展成為810個(gè)人手握63個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)，其中30個(gè)項(xiàng)目處于開發(fā)階段；30多個(gè)處于前期階段；土地儲(chǔ)備1300萬平方米，貨值1500億元；已進(jìn)入到40多個(gè)城市，涉及一二三線城市，如杭州、北京、大灣區(qū)等。今年有15個(gè)項(xiàng)目在售，將完成70億元銷售額。

對(duì)于藍(lán)綠雙城來說，我們定位為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，業(yè)務(wù)涉及開發(fā)服務(wù)、生活服務(wù)、城市服務(wù)三方面。其中開發(fā)服務(wù)主要是傳承和創(chuàng)新開發(fā)，生活服務(wù)主要是營銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)管理等，城市服務(wù)主要是城市智慧養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)。我們的核心競力分別是共建商業(yè)模式；SOD模式，服務(wù)導(dǎo)向；雙開發(fā)模式；TOD模式；“三合一”服務(wù)模式；合伙人機(jī)制。

中國房地產(chǎn)報(bào)：這兩年做得如何？個(gè)人感受如何？壓力在哪兒？

曹舟南：這兩年創(chuàng)業(yè)最樸素想法是想把品質(zhì)做好，不想追求規(guī)模，也不想背負(fù)規(guī)模與其他方面的壓力。所以，現(xiàn)在做事情是如何做好的壓力、精益求精的壓力。

中國房地產(chǎn)報(bào)：最近，藍(lán)綠雙城又一次進(jìn)行了引投，五礦信托等企業(yè)入股，對(duì)于類似舉動(dòng)是基于什么？外界認(rèn)為此舉將稀釋股權(quán)，后期會(huì)出現(xiàn)公司控制權(quán)問題；包括引投是否企業(yè)資金方面出現(xiàn)了問題。

曹舟南：目前，光大、五礦等企業(yè)已經(jīng)入股藍(lán)綠雙城。為什么選擇這些戰(zhàn)投，一是他們的資金優(yōu)勢(shì)；二是戰(zhàn)略和項(xiàng)目的協(xié)同性較好，可以持續(xù)帶來優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

除了上述因素，引入戰(zhàn)投也是解決資金問題，特別是發(fā)展基金。共建項(xiàng)目需要資金，目前我們手上有60多個(gè)項(xiàng)目，假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目需要投入5000萬元，整體就需要30億元，所以資金問題也是很現(xiàn)實(shí)的問題。我也非常感謝投資人，他們?nèi)绱讼嘈盼摇?/p>

另外，盡管引入了戰(zhàn)投稀釋了一部分股權(quán)，但因?yàn)樵诖饲暗脑O(shè)計(jì)中合伙人是一致行動(dòng)人關(guān)系，所以我及團(tuán)隊(duì)對(duì)于藍(lán)綠雙城的管控不存在問題。

引入戰(zhàn)投過程中，最大的體會(huì)是做事先做人，別人信你，就要一定把事情做好，不能讓資產(chǎn)流失，我是那種寧愿自己全部承擔(dān)也不會(huì)讓別人吃虧的人。

中國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在企業(yè)中什么事是你比較關(guān)注或擔(dān)心的。

曹舟南：現(xiàn)在我比較關(guān)注的是團(tuán)隊(duì)能力。面對(duì)經(jīng)濟(jì)的變化行業(yè)的調(diào)整，企業(yè)需要大量投融拓人才，業(yè)務(wù)發(fā)展沒有問題，有很多新業(yè)務(wù)在推進(jìn)嘗試，比如城市養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)，但最大的挑戰(zhàn)是人才，找到合適的人很關(guān)鍵。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于金融監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)怎么看？

曹舟南：金融監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)將使中國房地產(chǎn)業(yè)帶來根本性變化。此前，我們的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了3個(gè)發(fā)展階段，從上世紀(jì)90年代開始的前20年是土地紅利，導(dǎo)致的結(jié)果是產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)粗糙，市場(chǎng)供不應(yīng)求，產(chǎn)品短缺；2010年后進(jìn)入到金融紅利，很多房企明擺著是虧錢卻照樣拿地，原因是幾乎所有企業(yè)靠負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模，通過高周轉(zhuǎn)帶來規(guī)模發(fā)展。但房地產(chǎn)也是一種產(chǎn)品，它也需要建設(shè)周期，快速發(fā)展下出現(xiàn)了品質(zhì)問題與行業(yè)口碑問題。

現(xiàn)在，高層已表明不能再通過高負(fù)債高杠桿發(fā)展，要回到精細(xì)化管理層面，回到經(jīng)營發(fā)展本身上去�！叭龡l紅線”新規(guī)將改變整個(gè)行業(yè)，讓開發(fā)商都靜下心來，要發(fā)展高科技、做好服務(wù)業(yè)。

未來，所有房企只有一條路，向管理要效益，“管理紅利”時(shí)代到來了，再也不能通過舉債擴(kuò)大規(guī)模。

我個(gè)人認(rèn)為未來行業(yè)會(huì)形成兩大趨勢(shì)：一是行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，如前20強(qiáng)企業(yè)有機(jī)會(huì)繼續(xù)往上走，有一部分會(huì)國有化；二是行業(yè)最難的是處于幾百億元至千億元企業(yè)，面臨土地與債務(wù)問題，所以這部分企業(yè)生存較難。對(duì)于這部分企業(yè)，共建或許是一種好的生存方式。

另外，個(gè)人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)在監(jiān)管方面要向國外企業(yè)學(xué)習(xí)，他們走過的道路有教訓(xùn)也有經(jīng)驗(yàn)，是可以借鑒的。以國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)來說，只要你的投資額度到了，項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)格到了，開發(fā)資質(zhì)可以升為二級(jí)；但在國外做住宅有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，專業(yè)人才如設(shè)計(jì)師、工程師、會(huì)計(jì)師等是硬門檻，技術(shù)也要過硬。但在國內(nèi)，投資、開發(fā)、服務(wù)到底哪一個(gè)是企業(yè)核心競爭力并不明確，也就衍生出品質(zhì)等問題。

我們提出“共建”模式，是希望破解這一問題，專業(yè)人做專業(yè)的事；投資收益由投資人獲得，開發(fā)企業(yè)拿開發(fā)收益，建設(shè)方拿建設(shè)收益。

中國房地產(chǎn)報(bào)：共建是一種什么模式？

曹舟南：共建是以市場(chǎng)化原則和核心競爭力為基本依托，打通需求、資本與能力、資源，重構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值鏈，推動(dòng)從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在資本、產(chǎn)業(yè)、供方、同行、客戶五個(gè)層面有序?qū)嵤�，打造頭部企業(yè)互聯(lián)的專業(yè)共同體、價(jià)值共同體、命運(yùn)共同體，共同探索邁向未來的事業(yè)生態(tài)。

它包括五個(gè)層面：一是資本共建。攜手央企、國企、民企、投行、金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等投資人，主要進(jìn)行發(fā)展平臺(tái)、城鄉(xiāng)融合、有機(jī)更新、資產(chǎn)重組、產(chǎn)業(yè)組合、混改創(chuàng)新等方面的共建。目前，藍(lán)綠雙城已經(jīng)與光大、五礦、中鐵、中交、國開金融、平安不動(dòng)產(chǎn)、云南投資、山東高速、山東鐵投、杭州地鐵、南京地鐵、浙商資產(chǎn)、愛達(dá)集團(tuán)等50余家重量級(jí)企業(yè)深入開展資本共建。

二是產(chǎn)業(yè)共建。堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，以空間營造為配套，聯(lián)合科技產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)，創(chuàng)新“人-城-產(chǎn)”的未來人居模式。目前藍(lán)綠雙城與國開金融公司共建“PVCP”世界第一度假品牌融合平臺(tái)，與阿里巴巴、鴻雁共建數(shù)字化園區(qū)智慧平臺(tái)。

三是供方共建。倡導(dǎo)專業(yè)人做專業(yè)事，與設(shè)計(jì)、總包、銷售、物業(yè)、品牌、商業(yè)、文旅、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)等領(lǐng)域頭部企業(yè)展開共建，打造專業(yè)共同體。

四是同行共建。與具有專業(yè)特長和投資能力的同行開展共建。如藍(lán)綠雙城與平安不動(dòng)產(chǎn)共建西雙版納桃源里文旅小鎮(zhèn)等。

五是客戶共建。首要的是幫助客戶買到心儀的好房子，過上更加美好的生活。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主可以選擇投資發(fā)展基金，成為“投資人”；同時(shí)業(yè)主可以參與項(xiàng)目銷售，成為“置業(yè)顧問”和“事業(yè)合伙人”，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、投資人、事業(yè)合伙人“三位一體”的事業(yè)生態(tài)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有什么判斷？

曹舟南：“十四五”關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)展我認(rèn)為出現(xiàn)重大動(dòng)蕩的可能性不會(huì)大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融行業(yè)影響太大，所以它仍然將平穩(wěn)發(fā)展。但是“十四五”期間，如果是頭部企業(yè)頭兩年我認(rèn)為其他事情都不要干了，主要是進(jìn)行算賬，到2023年6月30日前將資產(chǎn)負(fù)債率全部倒推出來，2020年會(huì)負(fù)債到什么規(guī)模，2021年是什么規(guī)模；現(xiàn)在投資拿地還有多少錢，有一個(gè)比例關(guān)系會(huì)比較好，這利于企業(yè)發(fā)展。