解析不動(dòng)產(chǎn)管理的閉環(huán)操作

——樂(lè)居財(cái)經(jīng)專(zhuān)訪世邦魏理仕華西區(qū)不動(dòng)產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人 王一川

2020年發(fā)生了太多太多，疫情之下全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，大潮之中的行業(yè)變遷每天都在發(fā)生，不動(dòng)產(chǎn)投資與管理的關(guān)注度悄然升溫。如何在變局中把握資產(chǎn)管理與不動(dòng)產(chǎn)投資之間微妙關(guān)系？商辦市場(chǎng)與住宅產(chǎn)品又將如何依托物管服務(wù)做到保值增值？日前，樂(lè)居財(cái)經(jīng)記者于古城西安專(zhuān)訪到了世邦魏理仕華西區(qū)不動(dòng)產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人 王一川，解析不動(dòng)產(chǎn)管理的閉環(huán)操作！

資產(chǎn)管理在未來(lái)商寫(xiě)市場(chǎng)的解決之道

在城市規(guī)劃的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起是至關(guān)重要的，除了解決城市居民居住條件的改善外，商寫(xiě)市場(chǎng)也將帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也具備資產(chǎn)管理的功能，不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)也就同步產(chǎn)生了，而隨著國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，土地資源尤其是適合商寫(xiě)產(chǎn)品的地塊快速鋪滿(mǎn)，而國(guó)內(nèi)商寫(xiě)市場(chǎng)正在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)度，這期間投資者對(duì)于商寫(xiě)產(chǎn)品的投資回報(bào)率的追求，很大程度上要仰賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)管理去實(shí)現(xiàn)，而價(jià)值的提升是需要一整套完整的系統(tǒng)解決方案來(lái)完成的！

在城市規(guī)劃的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起是至關(guān)重要的，除了解決城市居民居住條件的改善外，商寫(xiě)市場(chǎng)也將帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而隨著國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，土地資源尤其是適合商寫(xiě)產(chǎn)品的地塊被快速鋪滿(mǎn)，隨著時(shí)間的推移和有限的商用土地供應(yīng)所限，可以預(yù)計(jì)未來(lái)的10年內(nèi)國(guó)內(nèi)一些重點(diǎn)的中心城市的商寫(xiě)市場(chǎng)將從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)度，從銷(xiāo)售型向全持有型物業(yè)形態(tài)過(guò)度。這個(gè)過(guò)程中投資者對(duì)于商寫(xiě)產(chǎn)品投資回報(bào)率的追求，很大程度上要仰賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理去實(shí)現(xiàn)，而價(jià)值的提升是需要一整套完整的系統(tǒng)解決方案來(lái)完成的！

“所謂不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理來(lái)提升資產(chǎn)的價(jià)值，歸結(jié)到整個(gè)資管的過(guò)程就是4個(gè)字，投、融、管、退，也就是投資、融資以及管理和資產(chǎn)退出或變現(xiàn)，其實(shí)任何一種投資最終投資者都是要考慮到的是如何變現(xiàn)退出，也就是如何兌現(xiàn)投資收益。如何實(shí)現(xiàn)在高端商寫(xiě)項(xiàng)目投資和退出這兩個(gè)端口的銜接，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益和價(jià)值最大化就要非常依靠中間的管理和運(yùn)營(yíng)這個(gè)端口，管理和運(yùn)營(yíng)階段的專(zhuān)業(yè)性、預(yù)見(jiàn)性、可持續(xù)性發(fā)展問(wèn)題能得到很好的貫徹并執(zhí)行，那整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資就具備實(shí)現(xiàn)一個(gè)完美的閉環(huán)……”，王一川對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資如何依托管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)增值有著非常清晰的邏輯意識(shí)。

對(duì)于商寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)的管理來(lái)說(shuō)，通常是從物業(yè)管理和租賃/招商管理及運(yùn)營(yíng)管理三個(gè)方面出發(fā)的，按目前商寫(xiě)市場(chǎng)的管理情況來(lái)看，市場(chǎng)上存在著大量獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)，諸如不動(dòng)產(chǎn)中介、物業(yè)管理公司、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司等等，他們雖然可以承擔(dān)某一環(huán)節(jié)的管理，但實(shí)際因?yàn)閺膶?zhuān)業(yè)服務(wù)角度缺乏綜合的協(xié)同和專(zhuān)業(yè)銜接因此并不能最大程度的完成資產(chǎn)管理全鏈條的服務(wù)并提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。

王一川認(rèn)為“相對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，以世邦魏理仕為代表的國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)是能夠提供一套完整的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理解決方案的，比如不動(dòng)產(chǎn)管理端口，我們要考慮的不僅是物業(yè)管理，更包含了對(duì)產(chǎn)品的可持續(xù)化升級(jí)和改善，更包括要整合租賃和后期配合退出或資產(chǎn)變現(xiàn)，這些都是要在管理的過(guò)程中要考慮的。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理將成為未來(lái)趨勢(shì)”。

不動(dòng)產(chǎn)管理在高端商寫(xiě)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

隨著城市發(fā)展的進(jìn)程加快，建筑檔次不斷提升，與之相對(duì)應(yīng)的針對(duì)物管服務(wù)水準(zhǔn)的要求也水漲船高，而后疫情時(shí)代下的物管行業(yè)正受到前所未有的高度關(guān)注，更是受到資本市場(chǎng)的關(guān)注和青睞。2020年將成為物企上市“大年”，截止目前，全國(guó)上市物企已達(dá)到34家，其今年內(nèi)上市數(shù)量已至10家，已遞交招股書(shū)尚未上市交易的物企有10家。

從目前上市物管企業(yè)的業(yè)務(wù)分配情況來(lái)看，住宅市場(chǎng)仍是目前主要的服務(wù)板塊，但商寫(xiě)市場(chǎng)對(duì)于高品質(zhì)的物管服務(wù)的需求將成為未來(lái)的重要發(fā)展方向！王一川同時(shí)還表示，除住宅和商寫(xiě)市場(chǎng)外，物業(yè)管理將延伸到“城市服務(wù)”層面，專(zhuān)業(yè)的物管企業(yè)將承擔(dān)城市管理者和服務(wù)者的角色。

“物管企業(yè)的根本，其實(shí)簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)分為兩個(gè)層面，一是對(duì)于‘物’的管理，在增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換到存量時(shí)代，‘物’的管理就顯得尤為重要，這個(gè)需要時(shí)間驗(yàn)證，物管企業(yè)需要制定長(zhǎng)期性計(jì)劃，以達(dá)到‘物’的長(zhǎng)效使用和保值；其次是針對(duì)與‘人’的服務(wù)，不管什么樣的業(yè)態(tài)，‘人’都是最最根本的服務(wù)單位，高度重視人的感受才是物管企業(yè)提供各類(lèi)服務(wù)的核心要素。。�！保�王一川認(rèn)為物管服務(wù)其實(shí)并不復(fù)雜，只要抓住“物”和“人”這兩點(diǎn)要素，用專(zhuān)業(yè)的手段和用心的付出就能實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的高質(zhì)量的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)合世邦魏理仕服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)際案例，王一川提出不動(dòng)產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)性的表現(xiàn)應(yīng)該是做到管理的預(yù)判行為，也就是說(shuō)在提供服務(wù)之前做好計(jì)劃性，針對(duì)潛在問(wèn)題的發(fā)生要有預(yù)判性，而不是單純的事發(fā)后處理的專(zhuān)業(yè)能力和效率問(wèn)題，同時(shí)對(duì)于一個(gè)高端商寫(xiě)項(xiàng)目的資本性支出計(jì)劃（CAPEX）要提早并持續(xù)性的去考慮�！捌鋵�(shí)我們對(duì)于服務(wù)的項(xiàng)目從交付的第3年左右就會(huì)計(jì)劃性的做出持續(xù)的改善和投入。比如我們?cè)诔啥挤��?wù)的某寫(xiě)字樓項(xiàng)目，服務(wù)的近9年時(shí)間20萬(wàn)方租賃面積實(shí)現(xiàn)90%以上出租率，在設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)上做到歷久彌新的同時(shí)，透過(guò)節(jié)能改造、設(shè)備升級(jí)、物聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用，節(jié)省大量物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的支出，為不動(dòng)產(chǎn)增值作出保證……”，通過(guò)溝通了解到，該項(xiàng)目制定了嚴(yán)格的日常費(fèi)用支出計(jì)劃和有計(jì)劃的資本性支出計(jì)劃，結(jié)合采用“酬金制”管理模式，9年的時(shí)間將結(jié)余的物業(yè)費(fèi)幾千萬(wàn)通過(guò)反酬的方式退還給業(yè)主，真正實(shí)現(xiàn)了物管企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)管理上的增值增效的價(jià)值！

四大趨勢(shì)引領(lǐng)綠色智能建筑受到高度關(guān)注

11月16日，中國(guó)智慧樓宇暨成都市雙流區(qū)產(chǎn)業(yè)合作論壇在成都舉行，論壇聚焦商業(yè)商務(wù)樓宇智慧化進(jìn)程，分享樓宇公共安全經(jīng)驗(yàn)和案例，同時(shí)正式發(fā)布了《中國(guó)商務(wù)樓宇智慧樓宇運(yùn)營(yíng)管理等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。

“其實(shí)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一二線城市、包括西安，在高端寫(xiě)字樓的硬件配備方面已經(jīng)比較到位了，超甲級(jí)寫(xiě)字樓的數(shù)量不斷增加，但是除開(kāi)幾個(gè)一線城市的商寫(xiě)市場(chǎng)外的其他中心城市的商寫(xiě)市場(chǎng)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)管理的國(guó)際化以及與國(guó)際接軌的各種權(quán)威認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)接稍顯滯后”。王一川認(rèn)為，未來(lái)高端商寫(xiě)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出四大趨勢(shì)，除了增加權(quán)威認(rèn)證外，在智能化、環(huán)保及“共享”模式也將呈現(xiàn)明顯趨勢(shì)。

“首先，未來(lái)商寫(xiě)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)將更加重視綠色環(huán)保的主題，這點(diǎn)在被稱(chēng)為建筑界的奧斯卡獎(jiǎng)的LEED認(rèn)證中有明確的參考標(biāo)準(zhǔn)，而LEED認(rèn)證是針對(duì)建筑本身最為嚴(yán)謹(jǐn)和權(quán)威的認(rèn)證；其次商寫(xiě)項(xiàng)目更應(yīng)注重人在建筑中的實(shí)際感受和福祉，而這點(diǎn)也有WELL認(rèn)證體系作為參考，WELL是一套注重建筑環(huán)境中人的健康和福祉的系統(tǒng)……”，王一川解釋到，LEED認(rèn)證和WELL認(rèn)證目前在國(guó)內(nèi)的受重視程度正在不斷提高，也是未來(lái)城市高端建筑尤其是高端商寫(xiě)項(xiàng)目需要獲得的兩大最基本的認(rèn)證體系。

除此以外，未來(lái)高端商寫(xiě)項(xiàng)目將走向智能化，更加高效與節(jié)能，同時(shí)減少對(duì)人工的依賴(lài)性�！巴ㄟ^(guò)AI及機(jī)器人的技術(shù)運(yùn)用，在高端商寫(xiě)項(xiàng)目的公共區(qū)域中將會(huì)看不到多少服務(wù)人員，但又令到服務(wù)無(wú)處不在，這是未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)管理和服務(wù)的一個(gè)重要方向�！蓖跻淮ㄟ�提到，“‘共享’也將成為未來(lái)商寫(xiě)項(xiàng)目的整體趨勢(shì)，大量的共享空間會(huì)留給人與人的交流之用，同時(shí)將原有比如長(zhǎng)期閑置的大型會(huì)議室等空間放棄，公共區(qū)域的多功能利用將成為普遍現(xiàn)象�！�

按王一川的理解和判斷，未來(lái)綠色智能建筑中有極高價(jià)值的公共的空間將不斷出現(xiàn)，類(lèi)似會(huì)議室的共享空間將利用互聯(lián)網(wǎng)為載體，通過(guò)智能方式進(jìn)行分配和使用，這將更加高效的完成空間利用與分享。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)管理是資產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，而對(duì)于“人”和“物”的服務(wù)與管理是基本要素，加上城市格局與城市建筑的進(jìn)化，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)管理的高標(biāo)準(zhǔn)要求將很快到來(lái)，完整、專(zhuān)業(yè)且有針對(duì)性的服務(wù)體系正是不動(dòng)產(chǎn)管理高效運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件，世邦魏理仕在該領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)將為整個(gè)行業(yè)提供參考與借鑒，這將成為優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)管理者自我提升的必修課！