市場趙春林 2023-07-26 09:29:12 來源：中房報

“今年2月份，我去南湖新城板塊中海閱湘臺看房時，205平方米大平層單價約20000元/平方米；到4月份，該項目推出的276平方米的江景大平層，單價到了28000元/平方米以上，下手晚了還搶不到好樓層。”

長沙劉先生的購房經歷隱現(xiàn)著2023年上半年長沙樓市的景象：房價越高板塊上漲勢頭越明顯，漲幅越大。

安居客布的一組數(shù)據亦顯示，2023年上半年長沙南湖新城板塊新房漲幅8.73%，位居各板塊第四名；漲幅前三板塊是洋湖、高鐵西城、省府，分別上漲15.72%、13.57%、9.76%。

樓市調整之下，2023年上半年長沙新房價格仍是漲多跌少。

以洋湖、高鐵西城、省府、南湖新城板塊等為主的長沙市中心城區(qū)為例，新房價格仍在穩(wěn)步上漲，房價單價基本在15000元/平方米以上；但房價漲幅較去年已明顯收窄，超過10%的僅有洋湖、高鐵西城兩大板塊。

有市場人士分析稱，2023年上半年長沙洋湖板塊之所以價格漲幅最明顯，一方面是洋房、疊拼類產品集中供應，另一方面是近年來該板塊地價上漲過快所產生的房價上漲預期。

今年6月26日，位于洋湖板塊的編號為[2023]長沙市026號的純住宅地塊，容積率較低，在經過2家房企2輪競價后，以214634萬元總價由湖南保利房地產開發(fā)有限公司競得，溢價率1%，折合樓面價13635元/平方米。該地塊樓面地價刷新了長沙市河西區(qū)域紀錄，僅次于河東區(qū)域南湖新城板塊編號為[2021]長沙市048號地塊的14157元/平方米。

3年前，也是在岳麓區(qū)洋湖板塊，華潤置地在經過與9家房企17輪競價后，以熔斷后的樓面價7500元/平方米競得編號為[2020]長沙市049號地塊時，其住宅（毛坯）銷售均價不得高于13800元/平方米。

業(yè)內人士預計，湖南保利競得的洋湖板塊編號為[2023]長沙市026號的純住宅地塊，房價單價將超過30000元/平方米。從近年成交的新地塊看，房價均價20000元/平方米以上，將成為長沙購房的新門檻。

與此同時，長沙新房市場產品端的戶型越做越大，少有單套建筑面積在100平方米以下戶型，剛需在地段和戶型方面選房較難取舍。新房改善化正成長沙樓市新趨勢。

值得注意的是，長沙新房市場長期以來形成的區(qū)域房價均衡格局，也在逐漸打破，樓市分化加劇，價格分化開始顯現(xiàn)。有的板塊已橫盤陰跌，有的“網紅盤”開盤即接近售罄，有的樓盤開盤去化率僅個位數(shù)。

從區(qū)域看，越是區(qū)位好的高端改善盤房價越是穩(wěn)中看漲，比如濱江新城、開福中心板塊；房價下跌的，多為望城區(qū)、長沙縣等邊緣區(qū)域，市場在“以價換量”；主城區(qū)房價下跌的板塊多為尾盤降價清盤，如樹木嶺、馬欄山、馬王堆等板塊。

58優(yōu)居一位中介人士看來，在經歷二三月樓市成交熱潮后，目前長沙樓市客戶需求量并不比之前少，但多為不急于下手。在信心與預期的影響下，高端產品需求者更不愿意貸款或加杠桿買房，導致實際購買力在降低。

長沙多家房企負責人預測，到年底，200平方米以上大戶型的大平層住宅或將迎來供應的高峰期，會不會引發(fā)價格戰(zhàn)有待觀察。