市場(chǎng) 2023-07-28 11:57:48 來源：丁祖昱評(píng)樓市

2020年下半年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入行業(yè)調(diào)整期。行業(yè)規(guī)模下臺(tái)階，土地成交規(guī)模、新房成交、二手房成交都出現(xiàn)了回落。

預(yù)估未來十年，新建商品住宅銷售規(guī)模將回歸至100億平方米上下，較過去十年減少32億平方米。從132億平方米到100億平方米，不僅是規(guī)模上的減少，更是從過去20多年的高速發(fā)展模式轉(zhuǎn)變成“有質(zhì)量”的發(fā)展模式。

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，如何應(yīng)變也成為了當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)下每個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

“如果你的應(yīng)對(duì)是個(gè)提前的應(yīng)對(duì)，對(duì)于行業(yè)中可能會(huì)出現(xiàn)的困境跟挑戰(zhàn)，認(rèn)為這是一種中長(zhǎng)期存在的現(xiàn)象，那么你就會(huì)時(shí)刻保持更主動(dòng)地學(xué)習(xí)，這種學(xué)習(xí)才可能真正產(chǎn)生組織的反應(yīng)能力。”正如金地集團(tuán)副總裁，金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理陽侃所說的，成為一個(gè)能夠做到提前應(yīng)對(duì)的學(xué)習(xí)型組織也許便是在當(dāng)前環(huán)境下的最優(yōu)解。 

在最新一期《陽侃的茶室》中，我們就“行業(yè)困境下的組織挑戰(zhàn)”話題進(jìn)行了3個(gè)小時(shí)的深度探討，通過這場(chǎng)對(duì)話我們也在思考，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清的階段，當(dāng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局不斷發(fā)生變化，市場(chǎng)最終留給我們的將會(huì)是什么樣的企業(yè)？

2023年7月24日，中央政治局會(huì)議召開，關(guān)于房地產(chǎn)方面，共143個(gè)字的表述，重點(diǎn)提出了行業(yè)的“重大變化”和“新形勢(shì)”。

7月14日央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾就曾有過相似表述，此次在新的高度上再次確認(rèn)了這一判斷。經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過總量上供不應(yīng)求階段，甚至一些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，步入新階段，需要新政策和新發(fā)展模式。

最新一期《陽侃的茶室》中，針對(duì)“行業(yè)困境下的組織挑戰(zhàn)”這一話題，丁祖昱認(rèn)為這個(gè)困境實(shí)際是一種變化，整個(gè)行業(yè)從我們?cè)�本所熟悉的運(yùn)作模式，走到了一個(gè)大家不熟悉的模式之中。

最直觀的是行業(yè)規(guī)模，自2021年行業(yè)規(guī)模見頂回落之后，2022年至今行業(yè)規(guī)�；�本回到2015年。過去十年新房銷售規(guī)模132億平方米，尤其是2016年到2021年，整個(gè)住宅行業(yè)規(guī)模在2016年發(fā)生轉(zhuǎn)折，從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進(jìn)。2021年全年由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，上半年商品房銷售規(guī)模曾一度創(chuàng)近5年新高，然而隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，整體市場(chǎng)開始下行。

原先高周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目拿完之后快速去化，現(xiàn)在新盤去化率普遍40%-50%，之前一年可以賣16-17億平方米的房子，接下來未來一段時(shí)間可能只有10億平方米。

原先習(xí)慣了的模式，現(xiàn)在發(fā)生了變化。

在這樣的行業(yè)規(guī)模變化下，企業(yè)自身也會(huì)發(fā)生變化。

2020年和2021年，有43家“千億房企”。到了2022年，這個(gè)數(shù)量直接下降至20家。不僅如此，從2016年至2023年百?gòu)?qiáng)房企銷售金額對(duì)比來看，2023年上半年TOP100房企的銷售34563億元，低于2016年同期。由此可見，今年房企壓力仍然較大。

行業(yè)低位調(diào)整下，市場(chǎng)去化也變得愈發(fā)困難，各城市分化嚴(yán)重，即便前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現(xiàn)的需求疲軟跡象，部分項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)出現(xiàn)了下滑。

在這樣的困境下，我們的開發(fā)模式、企業(yè)組織都將出現(xiàn)一些重構(gòu)。

從目前來看，行業(yè)背景、趨勢(shì)、模式變化，讓企業(yè)不得不應(yīng)勢(shì)而變。未來不同類型企業(yè)組織發(fā)展重心不盡相同。但有一點(diǎn)是很關(guān)鍵的，誠(chéng)如管理學(xué)博士、CKO學(xué)習(xí)型組織網(wǎng)創(chuàng)始人邱昭良在《陽侃的茶室》中與我們分享的那樣：“一個(gè)有機(jī)體想要生存下來，其學(xué)習(xí)的速度必須等于或大于環(huán)境變化的速度。”

陽侃表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，2000年之前是“產(chǎn)品為王”的時(shí)代，一個(gè)公司做一個(gè)產(chǎn)品出來，在行業(yè)里生存立命的根本就有了。

記得當(dāng)時(shí)金地做金海灣這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，幾乎全中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都在學(xué)習(xí)，那時(shí)候，一個(gè)好的產(chǎn)品能夠把品牌市場(chǎng)，甚至資本市場(chǎng)的能力打通。

2000年到2008年，屬于全國(guó)化布局，實(shí)現(xiàn)架構(gòu)性增長(zhǎng)的時(shí)代，優(yōu)秀的企業(yè)不在于布局有多大，而在于布局的邏輯、策略和比重。

“那時(shí)候我是推動(dòng)金地公司完成全國(guó)化布局的參與者之一，我們從深圳走向北京，走向上海，走向武漢，然后是西安，然后是沈陽�！标栙┍硎�，金地幾乎把握住了每一個(gè)城市輪動(dòng)的節(jié)奏，“我們每次在里面拿到的土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)都是高效的。”

在當(dāng)時(shí)，金地這樣的一個(gè)全國(guó)化布局，實(shí)際上是推動(dòng)了公司的快速發(fā)展。

2008年之后，進(jìn)入了“高杠桿”的年代，主要通過資金運(yùn)作、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張�！罢驹谖业慕嵌壬�，我們認(rèn)為2016年的危機(jī)就已經(jīng)開始了�！痹陉栙┑姆窒碇校�他將2016年定為高速增長(zhǎng)的滯漲期，他是有先見之明的。

2016年至2021年，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨變，很多局中者沒有看到這樣的一種巨變，在那個(gè)階段，只有及時(shí)應(yīng)變，才能在接下來活得好。

“殼牌石油公司在上個(gè)世紀(jì)60年代做過一個(gè)關(guān)于‘長(zhǎng)壽公司’的研究，他們研究了世界上超過100年的各個(gè)國(guó)家的‘長(zhǎng)壽公司’，最后得出4個(gè)共同特征，其中第一就是一定要對(duì)行業(yè)，對(duì)周圍的環(huán)境特別敏感，這樣他們就能提前預(yù)測(cè)可能會(huì)有危險(xiǎn)，提前進(jìn)行相應(yīng)的布局、采取預(yù)防措施。所以我認(rèn)為如果金地能夠在2016年就意識(shí)到可能有這樣的一個(gè)拐點(diǎn)，我覺得也許在環(huán)境的感知上，金地是要比其他企業(yè)更敏感的�！鼻裾蚜疾┦勘硎�，這種能力無關(guān)具體的賽道、行業(yè)選擇、運(yùn)營(yíng)策略，是一種底層元能力。

博加信息董事長(zhǎng)孫丹麟提出亞馬遜有一個(gè)叫做系統(tǒng)飛輪圖或者叫做增長(zhǎng)飛輪圖，一旦飛輪展開，就會(huì)出現(xiàn)增強(qiáng)效應(yīng)，每一個(gè)企業(yè)組織，都能夠?yàn)樽约旱臉I(yè)務(wù)畫出一個(gè)飛輪。

陽侃表示，金地的投運(yùn)一體化是第一個(gè)飛輪，通過投運(yùn)一體化可以提升持續(xù)的投資能力、持續(xù)的開發(fā)效率，當(dāng)飛輪不斷地加速的情況下，也不斷地把金地的組織能力的邊界再進(jìn)行擴(kuò)大。

“如果說金地公司的產(chǎn)品是有競(jìng)爭(zhēng)力的，競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在哪里？我們說競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在品質(zhì)感，品質(zhì)感用哪些東西來呈現(xiàn)？這些呈現(xiàn)它在打動(dòng)客戶時(shí)的權(quán)重是什么樣的？我們一起推動(dòng)了這樣的思考和討論，在這樣的推動(dòng)之后，我們就知道在新的項(xiàng)目里面，怎么把我們的產(chǎn)品品質(zhì)體系給落下去，我今天突然明白這便是我們的第二個(gè)飛輪�！标栙┱f。

邱昭良博士表示，企業(yè)需要一種長(zhǎng)期主義，只有這樣才會(huì)不迷失在復(fù)雜性變化的叢林里。所謂長(zhǎng)期主義就是到底要在什么樣的一個(gè)賽道上，若干年之后要干一些什么事兒，這不只是要掙錢，這不只是要獲得什么樣的一個(gè)收入，而是真正的一種使命。

對(duì)金地來說，他們的長(zhǎng)期主義，便是在這個(gè)時(shí)代里，能夠把產(chǎn)品的品質(zhì)感達(dá)到行業(yè)頂  級(jí)優(yōu)秀。

2000年前“產(chǎn)品為王”的時(shí)代，金地用金海灣打通了品牌甚至資本市場(chǎng)，如今的房地產(chǎn)行業(yè)，無論是規(guī)模、企業(yè)、市場(chǎng)都在變，金地依然還是選擇了產(chǎn)品品質(zhì)。這應(yīng)該就是邱昭良博士所說的長(zhǎng)期主義，一定要在產(chǎn)品的賽道上，干出一些什么事兒。

在行業(yè)規(guī)模下行的今天，各大企業(yè)不再追求規(guī)模，投資也變得更加地聚焦，雖然投資的壓力減少了，但對(duì)產(chǎn)品、營(yíng)銷等也提出了更大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)發(fā)展至今，經(jīng)歷了多個(gè)階段，產(chǎn)品仍是最重要的那一部分。

“我覺得我越來越愛這個(gè)行業(yè)了，因?yàn)檫@幾年這個(gè)行業(yè)快速的變化，持續(xù)地沖擊，它給了我學(xué)習(xí)的那種動(dòng)力跟熱情，這也是我?guī)е鴪F(tuán)隊(duì)這幾年繼續(xù)往前走的時(shí)候，依然樂此不疲的一個(gè)根本的原因�！标栙┛偨Y(jié)，不管行業(yè)遇到什么樣的困境，不管中國(guó)經(jīng)濟(jì)遇到什么樣的挑戰(zhàn)，這都是作為一個(gè)中國(guó)企業(yè)沒法選擇的。因此在這樣的挑戰(zhàn)跟困境之下，能夠做的最好的改變，可能是你自己。

《陽侃的茶室》有一個(gè)特點(diǎn)，就是把最新的、大家最想了解的一些信息，選題選出來之后，讓大家一起來參與，每一次都能夠碰到不同的業(yè)內(nèi)的和跨界的高手。

本次的討論“行業(yè)困境下的組織挑戰(zhàn)”，正是目前行業(yè)中每一位從業(yè)者最關(guān)心的話題，雖然是行業(yè)的話題，但是能夠用不同的視角來探討，并試圖給大家一些思考跟建議。

今天不管是國(guó)有企業(yè)還是民營(yíng)企業(yè)，無論是全國(guó)性的還是區(qū)域性的或者是專業(yè)性的公司，實(shí)際上每一家公司都面臨一個(gè)選擇，最終所有的企業(yè)都將做出屬于自己的選擇，來應(yīng)對(duì)行業(yè)的困境及組織的挑戰(zhàn)。