市場徐凡淋 2023-08-02 09:48:13 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

“業(yè)主直降50%，244.7平方米，租金12000元/月！”

7月28日，上海延安西路太平洋企業(yè)中心一套244.7平方米的寫字樓通過這一方式招攬著租戶。

“該房源降價(jià)后每平方米日租金僅1.62元，現(xiàn)整個(gè)部門70多人都在推租這套房源�！必�(fù)責(zé)該房源的貝殼商業(yè)寫字樓部部門經(jīng)理劉婕（化名）表示，實(shí)際上太平洋企業(yè)中心平均日租金是4元~5元/平方米，244.7平方米市場價(jià)在33000元/月，這套房源優(yōu)惠力度很大。

劉婕表示，業(yè)主誠意出租，從4月份放租已經(jīng)幾次下調(diào)租金，日租從4.5元/平方米下調(diào)至1.62元/平方米，月租金從26000元/月直降至現(xiàn)在的12000元/月。

空置率高、租金持續(xù)下滑、去化壓力大，上海寫字樓市場正隱現(xiàn)新的情況。

“空置率比2022年還高，很多公司‘大面積換小面積’，有些企業(yè)撐不下去走了，空出來很多�！鄙虾ｆ溂覍懽謽遣恳徊块T總監(jiān)直言，現(xiàn)在上海寫字樓租賃價(jià)格下調(diào)較大，競爭激烈，租賃難已是普遍現(xiàn)象。

公開資料顯示，太平洋企業(yè)中心位于上海長寧區(qū)延安西路，距離地鐵2號(hào)線、11號(hào)線江蘇路站約600米，居浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)與大虹橋板塊間中心位置，與靜安區(qū)商務(wù)區(qū)交相輝映，里面聚集著資產(chǎn)管理、房產(chǎn)建筑、互聯(lián)網(wǎng)、教育等企業(yè)；上海鏈家網(wǎng)上日租金掛牌價(jià)4.5元/平方米。

對(duì)于該房源大幅降價(jià)原因，業(yè)主稱：“租不出去，空置也是成本，能租出去就行。”

事實(shí)上，寫字樓租金價(jià)格下調(diào)在上海已不是個(gè)例。在多區(qū)域商業(yè)寫字樓市場走訪發(fā)現(xiàn)，上海寫字樓空置率高、租賃價(jià)格下調(diào)已成普遍現(xiàn)象，市場正面臨去化問題。

以上海大虹橋板塊為例，板塊內(nèi)萬科時(shí)1區(qū)、虹橋國際展匯、萬通中心等均有較高空置樓層，且租金普遍下降。在萬科時(shí)1區(qū)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少房源大門緊閉，門上貼著房源出租的信息與聯(lián)系電話。

“整體價(jià)格有所下調(diào)，150平方米的小面積比大面積好出租�！鄙虾４蠛鐦虬鍓K一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士劉政表示，萬科時(shí)1區(qū)日租金報(bào)價(jià)3元/平方米，實(shí)際日租金成交價(jià)在2.6元/平方米左右。

“市場競爭很大，房源多到根本看不過來，有時(shí)一個(gè)月一套都成交不了�！睂�(duì)于目前的寫字樓出租情況，劉政表示太難。

“有些企業(yè)撐不下去走了，包括區(qū)域內(nèi)租了兩棟樓的大業(yè)主，及2家外資企業(yè)也撤離了�！鄙虾：鐦驀�際展匯物業(yè)經(jīng)理朱中偉（化名）表示，以前寫字樓出來很快就能租出去，現(xiàn)在空置率約在12%，比2022年還高。

在出租價(jià)格方面，朱中偉表示比2020年~2021年低，與2022年持平，虹橋國際展匯日租金報(bào)價(jià)4元/平方米，實(shí)際日租金成交價(jià)約3.6元/平方米。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度上海市寫字樓租金環(huán)比下降1.0%至7.53元/平方米/天，這已是連續(xù)第五個(gè)季度下降。其中，核心區(qū)CBD甲級(jí)寫字樓租金8.97元/平方米/天，租金環(huán)比下降1.2%，同比下降2.4%；次中心區(qū)域，寫字樓空置率23.9%，存量791萬平方米，平均租金6.07元/平方米/天，連續(xù)第四個(gè)季度下降；新興區(qū)域空置率23.6%，存量328萬平方米，租金5.98元/平方米/天，租金回歸至2021年末水平。

另一方面，上海辦公樓市場凈吸納量15萬平方米，也低于過去3年平均水平。

“在全市租金水平持續(xù)走低的趨勢下，對(duì)于空置率較高的項(xiàng)目和板塊業(yè)主信心仍顯不足，大部分業(yè)主對(duì)租金持謹(jǐn)慎態(tài)度，‘穩(wěn)租金強(qiáng)服務(wù)’成部分業(yè)主方當(dāng)下租賃策略。”高力國際華東區(qū)高級(jí)董事劉行表示。

目前，從主力租戶來看，金融和專業(yè)服務(wù)是辦公樓市場的主要業(yè)主，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)明顯減少，教育培訓(xùn)類企業(yè)有復(fù)蘇趨勢。“受整體宏觀經(jīng)濟(jì)和市場行情較弱及企業(yè)預(yù)算吃緊影響，價(jià)格較低或性價(jià)比高的項(xiàng)目受歡迎，業(yè)主想要提高出租率，最有效的辦法還是降價(jià)。”劉行表示。

不過，除了上述寫字樓出現(xiàn)空置率高、價(jià)格下調(diào)外，地標(biāo)性建筑價(jià)格仍較為堅(jiān)挺。以陸家嘴地標(biāo)性建筑為例，上海中心大廈日租金15元/平方米，環(huán)球金融中心日租金13~14元/平方米，金茂大廈日租金11元/平方米，價(jià)格仍然較為穩(wěn)定。

“這幾棟地標(biāo)建筑對(duì)入駐企業(yè)要求較高，寧愿空著也不會(huì)下調(diào)租金的。” 上海中原地產(chǎn)工商鋪寫字樓部總監(jiān)侍坤表示。

另外，在市場走訪中發(fā)現(xiàn)，服務(wù)創(chuàng)新型寫字樓在市場中有著較好的出租率，租金在板塊內(nèi)不降反升，成為當(dāng)前市場特例，位于虹橋板塊的長三角數(shù)字科技創(chuàng)新中心便是出租率較好的項(xiàng)目其中之一。

走進(jìn)長三角數(shù)字創(chuàng)新科技中心，門口的星空屋頂、四方形書谷，以及多項(xiàng)個(gè)性化區(qū)域設(shè)計(jì)讓整個(gè)園區(qū)在強(qiáng)調(diào)私密空間的同時(shí)，極具個(gè)性化創(chuàng)新。

據(jù)該項(xiàng)目一名銷售經(jīng)理介紹，目前長三角數(shù)字創(chuàng)新科技中心是虹橋板塊出租率較好的項(xiàng)目之一，匯聚多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司與科技公司，88家入駐企業(yè)中有15家上市公司，20家高新技術(shù)企業(yè)，入駐面積25000平方米，日租金約4.5元/平方米。

對(duì)于上海寫字樓市場現(xiàn)狀，上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任崔光燦表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期變?nèi)�，部分商業(yè)寫字樓租賃需求下降，供求開始尋找新的平衡。中心區(qū)高品質(zhì)甲級(jí)以上樓宇租金仍然穩(wěn)定，空置率沒有明顯上升，建議未來辦公樓宇從提高服務(wù)能級(jí)著手，加大供應(yīng)端適配性，加大服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚能力，增加樓宇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的協(xié)同性與耦合性。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則認(rèn)為，寫字樓租金下調(diào)是近年趨勢，這主要受三個(gè)方面的影響：一是與商辦市場供應(yīng)過量有關(guān)系，上海商辦市場庫存超過2000萬平方米，去化周期超過10年。二是與行業(yè)調(diào)整有關(guān)，以前租賃高端寫字樓多是如金融P2P公司、教育培訓(xùn)等，現(xiàn)在這些產(chǎn)業(yè)都萎縮了；三是與全球經(jīng)濟(jì)下行壓力有關(guān)，很多產(chǎn)業(yè)不景氣，租賃需求下降。