市場克而瑞租售 2023-08-24 08:31:38 來源：丁祖昱評樓市

自2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市以來，已經(jīng)將近一年的時間，保租房公募REITs持續(xù)受到市場及公眾的密切關(guān)注。

2023年8月8日，“上海城投”官方發(fā)布消息稱，城投寬庭也正在加快實施資產(chǎn)證券化，計劃年內(nèi)發(fā)行上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

保租房作為我國房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建中重要一環(huán)，在“投、融、建、管、退”商業(yè)閉環(huán)的打通后，“以存量帶動增量”效果顯著。

我國房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)建中，保租房為其中的重要一環(huán)。在2022年的政府工作報告中明確了“加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這意味著我國房地產(chǎn)市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)已經(jīng)明晰。

2021年以來中央在政策面?zhèn)戎丶涌炫嘤�與發(fā)展保租房市場，金融支持政策明顯發(fā)力。隨著保障性租賃住房頂層設(shè)計的不斷推進，金融、土地、財稅等方面的支持政策密集出臺，保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰。通過政策扶持，構(gòu)建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，引導(dǎo)和鼓勵多元化市場主體參與行業(yè)建設(shè)和發(fā)展，充分調(diào)動市場的積極性。在退出環(huán)節(jié)，鼓勵行業(yè)對于公募REITs等創(chuàng)新金融工具的應(yīng)用和探索。

在政策打通后，首批保障性租賃住房REITs已成功上市。2022年8月31日，首批三單保障性租賃住房REITs上市，形成了良好的示范效應(yīng)。截至目前，已有4支保障性租賃住房REITs完成發(fā)行：紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

除了已經(jīng)發(fā)行的四單保租房REITs，還有多家原始權(quán)益人已啟動發(fā)行招標流程，并公布了中標結(jié)果。2023年8月8日，“上海城投”官方發(fā)布消息稱，旗下租賃房品牌“城投寬庭”自2019年8月發(fā)布以來，已在上海布局了三大區(qū)域、七大社區(qū)，落實租賃房源約15800套，總建筑面積約88萬平方米。為進一步推動租賃住宅業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，城投寬庭也正在加快實施資產(chǎn)證券化，計劃年內(nèi)發(fā)行上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

據(jù)悉，目前已有十余個省市的保障房項目正在籌備，后續(xù)項目推動落地的節(jié)奏有望進一步加快�；�金公司也在積極推動保障性租賃住房REITs項目籌備。據(jù)了解，華夏基金目前有多支保障性租賃住房REITs產(chǎn)品處于推進和申報過程中，原始權(quán)益人涵蓋地方政府旗下的住房保障企業(yè)和市場化的保障性租賃住房開發(fā)運營企業(yè)。紅土創(chuàng)新基金也在積極參與保障性租賃住房REITs新項目的招投標。平安基金已有多個保障房項目儲備，未來將繼續(xù)加大在保障房領(lǐng)域的投入。建信基金儲備的多個保租房項目也在穩(wěn)步推進當中。

除此之外，部分已發(fā)行的保租房REITs正在準備擴募工作，也將進一步加大保租房REITs規(guī)模。

從已經(jīng)發(fā)行的四單保租房REITs來看，合計10個基礎(chǔ)資產(chǎn)，擁有11275套租賃房間，涉及總建面56.8萬平，底層資產(chǎn)均位人口凈流入量大的強一二線城市，且位于各自城市的繁華區(qū)域，租金相對低廉，在周邊市場有較強競爭力，經(jīng)營穩(wěn)定性較好。

從租金水平來看，保租房REITs底層資產(chǎn)的租金水平遠低于各城市平均租金水平。華夏北京保障房、華夏基金華潤有巢的租金水平受益于上北京和上海的區(qū)位優(yōu)勢，租金水平整體較高，平均租金分別為56.0元/平/月和50.2元/平/月，深圳安居項目與廈門安居項目平均租金分別為32.8和30.5元/平/月，遠低于各城市平均租金水平。租金優(yōu)勢顯著，由于其底層資產(chǎn)租金定價均遠低于周圍市場化租賃市場租金，仍有一定的上漲空間。

從租金變動情況來看，除華夏北京保障房REIT的平均租金基本不變之外，其余三單REITs的平均月租金均呈現(xiàn)不同幅度的上漲，保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。其中，中金廈門安居項目平均租金上漲幅度最高，達到2.21%。

從出租率來看，四單REITs底層資產(chǎn)出租率均保持高位，平均水平超過95%；其中，中金廈門安居項目出租率超過99%。

穩(wěn)定的出租率，也帶來相對穩(wěn)定的租金收入。從季度租金收入來看，四單REITs租金收入穩(wěn)定，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT除租金收入以外，還有商業(yè)租金和停車費收入，約占總收入的5%左右，其他三單REITs主要依靠租金收入。

保租房REITs收入保持穩(wěn)定增長。2023年上半年四支保租房 REITs 營業(yè)收入合計超1.4億元，凈利潤合計4383萬元，平均毛利率超50%（華潤有巢REIT除外）。2023年二季度，中金廈門安居REIT毛利率高達89.76%，深圳安居REIT是 64.16%，京保REIT為48.70%，而華潤有巢REIT并未在財報中對毛利率有所體現(xiàn),平均凈利率超30%。

從上半年收入數(shù)據(jù)來看，四單保租房REITs營業(yè)收入由高到低依次分別為華潤有巢REIT、廈門安居REIT、京保REIT、深圳安居REIT，且分別完成2023年目標收入的54.20%、53.16、52.41%、51.11%。

保障性租賃住房自納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍以來，持續(xù)受到市場高度關(guān)注。

此前四單試點項目成功上市，不僅在發(fā)行階段受到市場投資人的高度認可，更是在行業(yè)模式、制度建設(shè)、操作流程、估值定價等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來發(fā)展起到了良好的示范效應(yīng)。

同時通過分析，可以看出保租房公募REITs無論從項目基本面、財務(wù)情況還是REITs估值都有相對不錯的表現(xiàn)，也將不斷提升保租房公募REITs的預(yù)期收益。

未來隨著地方保租房平臺以及市場化企業(yè)積極推動保租房公募REITs相關(guān)工作的開展，預(yù)計保租房公募REITs數(shù)量和規(guī)模將得到進一步增長，推動行業(yè)自我造血能力的提升。