市場彭紅俠 劉亞 2023-08-28 10:07:10 來源：中房報

“旁邊鋪位已經搬走4個多月，到現(xiàn)在也沒有新的品牌入駐�！北本┦蕾Q天階南區(qū)一家店面工作人員表示，現(xiàn)在商場里空置的商鋪越來越多，客流也越來越少，“一天到頭也沒有多少人進店”。

記者走訪調查發(fā)現(xiàn)，上述店面的情況不是個案，世貿天階的多家商鋪均表示，商場客流量稀少，商業(yè)氛圍冷淡�！爸苣┣闆r還好一些，工作日就冷清很多。這里周邊多是老人為主的社區(qū)，消費力不足，附近的寫字樓辦公客群工作日也不會有太大的客流聚集。”一位茶飲品牌工作人員說。

公開資料顯示，世貿天階項目是由世貿天階投資集團于2003年斥資建設，由南北兩翼休閑購物中心和兩座5A寫字樓組成，且擁有一個耗資約2.5億元，長250米、寬30米的天幕，被稱為亞洲最大液晶顯示屏，十分具有特點。

但隨著品牌撤店、消費者轉身，世貿天階沒能跟上購物中心變革的野心。如今，“全北京向上看”的巨幕依然通明，這里卻不再是讓品牌、消費者耀眼的商業(yè)項目。

在這場變革的洪流中，誰拋棄了世貿天階，誰又取代了世貿天階？

蕭條背后的盈利賬

近期有消息透露，北京世貿天階商戶陸續(xù)撤店，包括網紅餐飲IP深夜食堂、音樂酒館胡桃里、快時尚品牌絲芙蘭等。

記者走訪時發(fā)現(xiàn)，世貿天階空置率嚴重，從首層到頂層均有不同程度的空置，即便是南區(qū)一層黃金位置，也有較多空置鋪位�？諘绲纳虉隼�，三三兩兩漫無目的人在閑逛，放眼望去商鋪幾乎全是蕭條冷清的境況，鮮有客人，一些店里的服務員坐在店內無聊地玩起了手機。

店鋪空置、客流減少，商家們一邊打折促銷，一邊置換到更好的位置招攬客流。走在世貿天階商場里，置換位置的商鋪不在少數，尤其是高層商鋪，多下移到優(yōu)勢樓層換到更好的位置。

“雖然不知道具體空置率，但是今年商戶撤得很多，搬走的原因之一就是租金。疫情期間店鋪銷售基本停滯，很多品牌都虧本運營，商戶要求租金降半，商場可能是沒有同意�！鄙鲜龉ぷ魅藛T解釋。

一位從事商鋪買賣的中介表示，由于世貿天階位于CBD，因此其商鋪租金普遍偏高，據其了解當前世貿天階內部租金約16元~20元/平方米/天，物業(yè)費約25元/平方米/月，同時品牌進駐還須繳納消防等費用。

某大型商場負責人曾為入駐品牌算過一筆賬，以此前世貿天階二層100平方米的店鋪為例，二層店鋪的平均租金是900元/平方米/月，品牌商需交9萬元月租金，2500元的物業(yè)費�！耙话闱闆r下，由于這兩項費用不能超過總銷售額的15%，品牌商一年要賣770萬元才能盈利�！痹撠撠熑吮硎�，以世貿天階現(xiàn)有客流量以及市場低迷的消費現(xiàn)狀看，不少知名品牌商都難以完成。

內憂外患困境難解

世貿天階的沒落并非一朝一夕。從數年前開始，它已經與“撤店”深深綁定，西班牙快時尚品牌Uterqüe、英國老牌零售商馬莎百貨等國際品牌相繼撤店，曾經雄心勃勃開拓的市場逐漸失去，世貿天階只能放下身段從高端向快時尚轉型。

世貿天階一位顧客表示，這幾年每次來底商基本都會換一波，曾經的標志性天幕都是低廉的廣告祝福信息，下方占滿了兒童游樂項目，到了晚上基本都是老年人帶著孩子來遛彎。

周邊的寫字樓白領人士表示，業(yè)態(tài)形式落后是一方面，另一方面是各地購物中心遍地開花，沒有附加值，就很難吸引顧客特地來到天階消費。比如周邊的僑福芳草地、三里屯太古里、國貿商城等，這些項目對世貿天階的分流更加明顯。

“當前消費疲軟，市場趨于飽和，商業(yè)地產也在重新洗牌。三里屯、國貿、SKP等優(yōu)質的購物中心一鋪難求，發(fā)展弱勢的購物中心將更冷清，兩極分化更加明顯�！贝鞯铝盒斜眳^(qū)主管魏東認為，世貿天階疫情后大量租戶損失，若沒有合適的品牌進駐，將導致客流進一步銳減，長此以往將形成惡性循環(huán)。

從時尚地標到店鋪空置，這兩年來世貿天階一直在不斷調整樓層品牌、業(yè)態(tài)格局，迎合新消費需求。中購聯(lián)購物中心委員會主任郭增利表示，轉型不能僅是品牌的更換、調整，新的定位需要整體全新規(guī)劃，除了配備相應的品牌門店，內部還要加入與定位相關內容、文化元素。此外，項目的主題空間設計、宣傳互動方式也要鎖定年輕的特征。

幾經調整的世貿天階，愈發(fā)不溫不火。

市場重壓之下，世貿天階股東方世貿天階投資集團曾試圖將項目出售，并一度與意向買家進入財務盡職調查程序中，不過最終因相關負責人的資產問題未能成功售出。

有分析人士表示，作為世貿天階投資集團商業(yè)地產板塊的“王牌”項目，世貿天階慘遭拋售，一方面源于項目運營艱難，另一方面與其股東方發(fā)展也有關系。

天眼查APP顯示，世貿天階投資集團業(yè)務涵蓋商業(yè)運營、文化傳媒、物業(yè)經營、生物醫(yī)藥、國際貿易等領域，擁有多個獨資和控股子公司，總資產近400億元，不過，其旗下企業(yè)資金并不寬裕。

據不完全統(tǒng)計，世貿天階投資集團對外投資14家企業(yè)，其中4家全資公司被注銷，1家公司被吊銷。在營的公司中，其生物制藥新三板公司“摘牌天階”（430323.NQ），因其2020年和2021年的財務報告被中興華會計師事務所出具了無法表示意見的審計報告，于2022年7月被強制摘牌。從其此前發(fā)布的財報來看，自2017年開始該公司便急轉直下，營業(yè)收入和凈利潤均大幅下調。當前，摘牌天階已被最高人民法院公示為失信公司。

文旅板塊中，仙那度奇境小鎮(zhèn)是其開發(fā)運營的重磅項目，世貿天階投資集團董事長吉增和表示，該小鎮(zhèn)項目為2009年下半年，其與恒大健康合作拿下。集團董事樊獻勇后于2020年公開表示，公司傾力10年打造了該小鎮(zhèn)項目，并將國內唯二的另一座世貿天階落位于此。

天眼查顯示，仙那度小鎮(zhèn)項目由天階云臺（修武）投資有限公司開發(fā)，為恒大健康產業(yè)集團和京能天階云臺山投資公司共同投資，其中恒大健康持股70%，京能天階持股30%。

也就是為了拿下該項目，世貿天階投資集團一度陷入上市公司高層行賄丑聞中。

因缺少資金購買土地，世貿天階投資集團與京能集團合作成立京能天階公司，以違規(guī)周轉資金方式完成虛假出資。事后吉增和為表感謝曾向京能集團董事長行賄上千萬元，最終東窗事發(fā)，后者被判處有期徒刑11年。

行賄案件此后該項目依然風波不斷，據相關媒體報道，云臺山恒大養(yǎng)生谷因證件不全、價格欺詐、“陰陽合同”等問題被業(yè)主要求退房。2022年該項目業(yè)主表示項目停工爛尾，且自購房后一直無法網簽，河南省焦作市政府表示情況屬實，并收回千余畝閑置土地。

從商業(yè)地產、生物制藥到文旅板塊，世貿天階投資集團旗下業(yè)務均面臨不同程度的考驗。為籌措資金，世貿天階集團將土地質押、股權出質，并試圖將世貿天階資產證券化進行大額融資，不過最終只獲得29億元融資，世貿天階整體價值折讓近半。