
全國人均住房面積丞待改善
目前我國城市人均住房面積有50%的家庭戶人均住房面積低于30平方米,城市中這一比例是55%;天津、北京、上海及東南沿海較發(fā)達的地區(qū)人均住房面積偏低、租賃住房比例高、自有住房比例低,住房改善的需求更為強烈;即使不考慮外來人口,未來若干年,全國城市現(xiàn)有居民至少還有7000萬套以上的住房改善需求,是2011年城鎮(zhèn)商品住房銷售套數(shù)的7倍以上。
據(jù)了解,城市中更多家庭居住條件較差,而在鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村這樣土地利用率不緊張的地區(qū),人均住房面積偏大。人均不足30平方米的城市家庭占比約為55%,比鎮(zhèn)和村分別高出7個和9個百分點;人均低于20平方米的城市家庭占比約為31%,比鎮(zhèn)和村分別高6個和9個百分點。城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村分布的差異主要在12平方米以下的家庭戶占比和50平方米以上的家庭戶占比,其中人均不足12平方米的家庭正是保障房主要針對的對象,城市在12平方米以下的家庭戶占比為16%,而鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村這一群體占比較低,分別為12%和8%;城市在50平方米以上的家庭戶占比為18%,鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村則普遍較高,分別為22%和24%。
從不同地區(qū)來看,有16個省市區(qū)的城市人均住房面積低于全國水平,其中上海、天津、北京、東北三省和部分西北部省份普遍偏小。2010年,全國城市家庭戶人均住房建筑面積為29.2平方米,30個省市(不含西藏)中有19個省市低于30平方米,14個在28平方米以下。其中河南、江蘇、湖南、湖北、山東均高于32平方米,超過全國水平10%以上;黑龍江不足24平方米,比全國水平低19%,上海、天津、吉林、遼寧等8個省市低于26平方米,比全國水平低10%以上。據(jù)了解,天津家庭人均住房建筑面積為25.5平方米。
目前我國城市住房市場化程度不高,購買商品房的家庭只有31%,仍有近七成家庭租房或購買經(jīng)濟適用房和公有住房居住,改善空間大。2010年,全國只有14%的家庭戶住房來源是購買商品房,12%的家庭戶是租賃住房,其余以自建為主。其中,城市購買商品房的家庭占31%,有26%的家庭通過租賃解決住房需求(約為3315萬戶),22%的家庭購買經(jīng)濟適用房或者公有住房(約為2876萬戶),一般居住條件較差,整體來看有改善居住需求的城市家庭仍有五成(至少6000萬戶),相當(dāng)于2011年全國城鎮(zhèn)商品住宅銷售套數(shù)的6倍以上,表明商品房市場仍有較大的拓展空間。其中,廣東、江蘇、浙江、上海、北京等省市發(fā)展相對發(fā)達,有改善性需求的家庭均在300萬戶以上,潛力更大。鄉(xiāng)村目前94%的家庭都是自建房屋,鎮(zhèn)上的家庭戶有21%是租賃房屋和購買經(jīng)濟適用房或公有住房,購買商品房的比例不到20%,隨著城市化進程的推進,這些潛在的需求將逐漸釋放出來。
北京、上海及東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人均住房面積較低,且租賃住房比例普遍偏高,未來擁有大批的改善需求。2010年,30個省市區(qū)中有8個以租賃住房為主的城市家庭戶占比超過30%,其中北京、上海、廣東、浙江、福建的比例超過36%,明顯高于其他省市,而購買商品房的城市家庭占比較低的省份有福建、廣西、陜西、山西、海南,其中山西、和海南的比例不足20%,綜合起來看,浙江、北京、廣東、福建4個省市區(qū)以租賃住房為主的城市家庭占比均超過36%,而購買商品房的城市家庭占比均低于28%,商品住房潛在需求高,未來房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。