北京樓市全景

    據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從9月初到9月23日，北京新建住宅成交量同比下滑3成，均價(jià)為20330元／平方米，環(huán)比微跌；簽約套數(shù)為7294套，比8月同期驟降33.3%。預(yù)計(jì)四季度樓市成交量將逐月微減。雖然9月前23天住宅成交量可能相比全年最高時(shí)期呈下行趨勢(shì)，但住宅成交量仍會(huì)處在高位；成交均價(jià)也將環(huán)比繼續(xù)小幅上漲，但總體上趨于平穩(wěn)。

    9月前23天，北京住宅簽約出現(xiàn)明顯下滑。其中，新建住宅簽約套數(shù)為7294套，同比8月同期下調(diào)了33.3%；二手房住宅簽約套數(shù)為8495套，同比8月同期則下調(diào)了16.9%；合計(jì)總簽約套數(shù)為15789套，同比下調(diào)了25.4%。這一成交量是最近5個(gè)月以來(lái)的最低值，基本與今年5月同期持平，低于6-8月成交量，但相比2011年同期則依然有明顯上漲。

    對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的金九銀十是最為期待的態(tài)勢(shì)。一方面，降價(jià)的憂慮已經(jīng)消失，目前的新增供應(yīng)均出現(xiàn)不同程度的價(jià)格上行；另一方面，成交量平穩(wěn)居于高位，避免市場(chǎng)再次爆發(fā)式的價(jià)格上漲，再導(dǎo)致調(diào)控出現(xiàn)。

    更值得注意的是，根據(jù)中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月前23天，全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為181153套，比8月同期的196561套下滑7.8%；此外，有28個(gè)城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過(guò)10%的城市有22個(gè)。這是最近4個(gè)月同期的最低點(diǎn)，可見(jiàn)整體市場(chǎng)成交量在金九未見(jiàn)成色。

    “目前市場(chǎng)上的觀望情緒再度升級(jí)，”上述房企高層向本報(bào)記者表示，這跟部分房企預(yù)計(jì)的金九情況比較一致。實(shí)際上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，金九銀十的銷(xiāo)售情況主要還是由供應(yīng)量決定，而市場(chǎng)上在售項(xiàng)目則受到上一年或者上兩年土地市場(chǎng)供地情況的影響。當(dāng)然，由于限購(gòu)等政策限制，市場(chǎng)上有效需求的減少也是原因之一。

    在目前市場(chǎng)情況下，供應(yīng)量未明顯增加是導(dǎo)致金九成色不足的最關(guān)鍵因素。尤其8月中下旬的新盤(pán)供應(yīng)斷頓，使得9月上半月簽約明顯減少。此外，在9月初，可售庫(kù)存更是跌到了7.7萬(wàn)套，相比3月底減少1萬(wàn)多套。目前整體市場(chǎng)供應(yīng)的項(xiàng)目去化率基本都高達(dá)7成以上，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價(jià)格止跌。而在國(guó)內(nèi)大規(guī)模投資帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期依然存在。

    房?jī)r(jià)在第四季度難以有反彈的機(jī)會(huì)，雖然存銷(xiāo)比在降低，開(kāi)發(fā)企業(yè)也在炒作，但是限購(gòu)與限貸本質(zhì)上并沒(méi)有松動(dòng)或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來(lái)性資金仍然沒(méi)有辦法影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。從政策層面看，漲價(jià)或會(huì)受到較大的政策壓力，所以四季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)以穩(wěn)為主。