摘要：如今的臺湖，像往昔的天宮院，大量的土地供應(yīng)入市，眾多房企爭搶進(jìn)駐，水漲船高的地價(jià)直奔在售項(xiàng)目的房價(jià)。那么，臺湖能否成為下一個(gè)天宮院？
之前名不見經(jīng)傳的通州臺湖自去年12月開始強(qiáng)勢崛起，迅速成為房企爭搶的熱點(diǎn)區(qū)域，也成為通州住宅用地的主要供應(yīng)區(qū)域。曾經(jīng)的臺湖只有東亞新華地產(chǎn)一家房企進(jìn)駐，如今，萬科、首開、泰禾、世紀(jì)鴻等房企陸續(xù)在此拿地，而臺湖每宗地塊在出讓過程中更是有數(shù)十家房企參與競標(biāo)。與此同時(shí)，臺湖地塊刨除保障房的平均地價(jià)也從不足3000元/平方米，跳至如今的9000多元/平方米。如今的臺湖，像往昔的天宮院，大量的土地供應(yīng)入市，眾多房企爭搶進(jìn)駐，水漲船高的地價(jià)直奔在售項(xiàng)目的房價(jià)。那么，臺湖能否成為下一個(gè)天宮院？
土地
品牌房企爭搶進(jìn)駐臺湖
自去年12月25日至今，通州臺湖鎮(zhèn)已出讓六宗土地，其中萬科首開聯(lián)合體、北京世紀(jì)鴻、泰禾等多家房企成功入駐臺湖鎮(zhèn)，讓該區(qū)域備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，臺湖作為亦莊發(fā)展的輻射區(qū)，區(qū)域利好被部分企業(yè)看中。
眾房企爭搶入駐
在歷次臺湖地塊的出讓中都會有萬科、首開、東亞、泰禾等房企的身影，在近期出讓的臺湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項(xiàng)目的競標(biāo)中就有18家企業(yè)參與競爭，長安置地、住總、合景泰富、泰禾、城建、金隅嘉業(yè) 、東亞新華、華遠(yuǎn)、經(jīng)開、萬科首開聯(lián)合體、龍湖、潤豐、世榮兆業(yè)、福建正榮、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、路勁、中鐵建等房企悉數(shù)到場。
臺湖區(qū)域西鄰亦莊開發(fā)區(qū)，東接京津高速，北距首都機(jī)場30公里，南距首都第二機(jī)場22公里。區(qū)域內(nèi)擁有現(xiàn)已開通的地鐵亦莊線次渠站，以及規(guī)劃中的R2、S6線，具備了東南五環(huán)地鐵站的重要樞紐功能。“臺湖是一塊尚未發(fā)展成熟的區(qū)域，現(xiàn)在進(jìn)駐，未來的潛力巨大，誰先進(jìn)駐，誰的優(yōu)勢就更明顯�！蹦撤科髢�(nèi)部人士在拍地現(xiàn)場表示。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，截至目前，通州臺湖鎮(zhèn)已成交土地出讓金達(dá)62億元，配建公租房面積達(dá)20.7622萬平方米。張大偉說，2012年至今北京樓市成交量明顯上漲，大部分開發(fā)商庫存減少、資金寬裕，對土地資源的需求明顯增加�！皣鍡l”新政落地后，整體土地市場雖然出現(xiàn)部分相比之前降溫的現(xiàn)象，但對熱點(diǎn)區(qū)域的土地競爭依然非常激烈。
地價(jià)迅速攀升
在房企的爭搶下，臺湖的地價(jià)也在一路走高，“面粉”價(jià)格有趕超“面包”之勢。據(jù)記者了解，東亞新華地產(chǎn)是進(jìn)駐臺湖較早的企業(yè)，該企業(yè)于2011年9月成功摘得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)居住用地、托幼用地及公建混合用地(配建“公共租賃住房”)，該宗地的建筑規(guī)模為28.7萬平方米，包括保障房在內(nèi)的平均露面單價(jià)不足3000元/平方米，而刨除保障房的平均樓面單價(jià)不足5000元/平方米。如今，該企業(yè)在該宗地上開發(fā)的東亞·印象臺湖項(xiàng)目也是炙手可熱的項(xiàng)目之一，其上期住宅的售價(jià)為1.59萬元/平方米。
而于5月20日成交的通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項(xiàng)目的地價(jià)已經(jīng)趕超房價(jià)，該宗地共經(jīng)過了71輪的競標(biāo)，泰禾再次高價(jià)拿地，該宗地包括保障房在內(nèi)的平均樓面單價(jià)為8519元/平方米，張大偉說，“按照保障房6000元/平方米的回購價(jià)計(jì)算，商品房的成交樓面價(jià)在1.53萬元/平方米左右�！彪m然樓面價(jià)高漲，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商依然有利可圖。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，現(xiàn)在看來價(jià)格很高，但其實(shí)臺湖區(qū)域是價(jià)值洼地，在未來發(fā)展起來之后，這個(gè)價(jià)格依然是可接受的。“以泰禾為例，泰禾接連拿了兩塊地是很正常的思維，之前那塊是多功能用地，有商業(yè)等配套，這次拿的住宅用地在一定程度上能緩解泰禾的現(xiàn)金流壓力。”
開發(fā)商觀點(diǎn)
臺湖是北京樓市的價(jià)值洼地
從大區(qū)域看，我們首先看好臺湖所在的通州未來發(fā)展。上海的副中心是浦東，今天的發(fā)展非常好，而作為北京副中心的通州同樣擁有巨大發(fā)展優(yōu)勢，相信通過夯實(shí)基礎(chǔ)，以北京的人力、財(cái)力、物力，通州的前景非常遠(yuǎn)大。此外，地處東南五環(huán)的臺湖地區(qū)有著天然的區(qū)域互動優(yōu)勢，相比其他區(qū)域零碎的土地，臺湖擁有大體量的土地供應(yīng)，而規(guī)模化土地的區(qū)域非常容易進(jìn)行系統(tǒng)性的科學(xué)合理規(guī)劃，使得臺湖未來發(fā)展有著很好的潛力，臺湖不僅是價(jià)格洼地，還是價(jià)值洼地。
臺湖區(qū)域有發(fā)展空間
企業(yè)紛紛進(jìn)駐臺湖的原因主要有以下幾個(gè)方面：首先是地鐵規(guī)劃，亦莊錢和規(guī)劃中的R2號線對該區(qū)域有很大的拉動作用；其次，因臺湖地塊靠近亦莊，這個(gè)區(qū)域有產(chǎn)業(yè)的支撐，開發(fā)商看好亦莊的客戶群；再次，不少人認(rèn)為天宮院區(qū)域都在六環(huán)外了，房價(jià)還近兩萬，而臺湖在五六環(huán)之間，因此，房價(jià)還有一定的彈性空間。
北京萬科：
區(qū)域前景良好
萬科在北京臺湖區(qū)域開發(fā)有“首開萬科公園里”項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃隸屬亦莊新城“兩站一街”城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，即環(huán)渤海高端總部基地，區(qū)域發(fā)展得到通州政府的大力支持，北京萬科相信區(qū)域會有良好的發(fā)展前景，同時(shí)也積極成為區(qū)域建設(shè)的參與者。該區(qū)域政府規(guī)劃的“兩站一街”站前綜合區(qū)，目標(biāo)將其建設(shè)為集教育、文化、醫(yī)療、體育、綠地為一體的全功能區(qū)；除了完善商業(yè)配套，政府還將積極引入優(yōu)質(zhì)教育、品質(zhì)醫(yī)療等重點(diǎn)生活配套；眾多品牌地產(chǎn)與企業(yè)總部的陸續(xù)入駐，也為共同打造北京東部城區(qū)價(jià)值新坐標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。
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臺湖對比天宮院
從去年年底到現(xiàn)在，通州臺湖鎮(zhèn)已成交多宗地塊，萬科、首開、泰禾等眾多房企扎堆進(jìn)駐。幾乎一夜之間，臺湖成為通州乃至整個(gè)北京土地市場的最熱門板塊，不少業(yè)內(nèi)人士將臺湖區(qū)域與大興天宮院板塊相對比，并做出“臺湖將成為第二個(gè)天宮院”的預(yù)言。
交通
天宮院：地鐵首站
除了原有的京開高速及數(shù)條公交線路與市區(qū)連接外，作為地鐵4號線的首站，天宮院擁有良好的軌道交通配套。
臺湖：僅有一路公交車
區(qū)域內(nèi)有京沈高速路、京津塘高速路、北京六環(huán)路三條國家級公路交錯(cuò)通過，鎮(zhèn)政府駐地距通州鎮(zhèn)8.5公里。在公共交通方面，目前區(qū)域內(nèi)僅有通7路公交車，地鐵方面，目前距離項(xiàng)目最近的八通線梨園站大約13公里。
價(jià)格
天宮院：高買低賣
臺湖：地價(jià)“三級跳”
形成天宮院板塊首批商品房供應(yīng)的龍湖、保利、金融街三個(gè)住宅項(xiàng)目，拿地時(shí)間均為2010年12月23日，其中位于亦莊線倒數(shù)第二站生物醫(yī)藥基地站的龍湖·時(shí)代天街折合樓面地價(jià)較低，為7519元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)測算，上述地塊加上開發(fā)成本等各種稅費(fèi)后，售價(jià)在15000元/平方米的情況下，房企利潤也僅為5%左右。
世紀(jì)鴻所拿地塊的商品房部分樓面價(jià)接近13000元/平方米，萬科首開聯(lián)合體以及泰禾拿到的幾宗地的平均樓面價(jià)更是接近16000元/平方米，比東亞印象臺湖在售樓盤價(jià)格還高。與東亞地產(chǎn)當(dāng)年拿地時(shí)5000元/平方米左右的樓面價(jià)比，臺湖地塊身價(jià)已“三級跳”。
配套
天宮院：成熟的產(chǎn)業(yè)及生活配套
臺湖：尚無商業(yè)配套
作為北京市城南行動計(jì)劃的主要受益區(qū)域，大興區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及服務(wù)水平得到了極大改善，軌道交通的貫通和首都第二機(jī)場的落戶，屆時(shí)將衍生出一個(gè)潛力無限的臨空經(jīng)濟(jì)圈。此外，大興天宮院周邊新媒體影視基地、中關(guān)村科技園以及大興產(chǎn)業(yè)基地將共同支撐這一區(qū)域發(fā)展。
除了地塊自身帶有的一定體量配套外，目前臺湖區(qū)域幾乎沒有成型商業(yè)配套。目前可知的區(qū)域利好規(guī)劃是，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)將在通州建造萬達(dá)文化旅游城，目前正在考慮在臺湖一帶進(jìn)行選址。
客群來源
天宮院：金融街和北三環(huán)客群不在少數(shù)
臺湖：通州、亦莊客群為主
4號線南起大興天宮院站，北達(dá)海淀安河橋北站，南北貫穿黃村新城、西紅門、宣武門、西單、復(fù)興門、金融街、西直門、中關(guān)村等多個(gè)京城重要商圈，且無縫對接北京南站，與1號線、2號線、10號線、13號線接駁換乘。記者調(diào)查天宮院各項(xiàng)目的購房人群發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域項(xiàng)目購房人除來自南城的區(qū)域客戶外，西城區(qū)金融街以及海淀區(qū)北三環(huán)附近，乃至中關(guān)村的客群均不在少數(shù)。
記者從東亞以及即將入駐的房企處獲悉，由于公共交通尚未開通，目前臺湖項(xiàng)目的客群主要來自通州和亦莊區(qū)域。
質(zhì)疑
臺湖能否撐起高昂的地價(jià)
1
項(xiàng)目入市后如何定價(jià)
去年9月，北京光谷科技園開發(fā)建設(shè)有限公司以7.73億元拿下通州臺湖104和109地塊F3多功能用地，樓面價(jià)4380元/平米。今年臺湖樓面價(jià)普遍已經(jīng)破萬，其中5月20日，通州臺湖鎮(zhèn)B-23地塊和B-03地塊折合樓面單價(jià)分別為1.31萬元和1.53萬元。
一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的周期是1年-1.5年，今年臺湖入市不少項(xiàng)目，本身又配建很高比例的保障房，這就意味著這個(gè)區(qū)域在一年或一年半以后，新房價(jià)格要達(dá)到一個(gè)新的階段。而在目前對于新房價(jià)格調(diào)控空前嚴(yán)厲的背景下，未來這些項(xiàng)目如何定價(jià)將成為難點(diǎn)。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，今年臺湖地塊的位置并非位于臺湖鎮(zhèn)中心，而較為靠近次渠鎮(zhèn)，目前次渠鎮(zhèn)在售的潤楓領(lǐng)尚項(xiàng)目報(bào)價(jià)在20000-22000元/平方米左右，相比開發(fā)商萬元左右的地價(jià)水平，再加上開發(fā)成本、財(cái)務(wù)成本和營銷成本，開發(fā)商還是有一定的利潤空間。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，與天宮院區(qū)域相比，最早進(jìn)駐此區(qū)域的龍湖、保利普遍采取高價(jià)拿地低價(jià)開盤的策略得以在眾多競爭者中脫穎而出，在規(guī)劃的利好尚未兌現(xiàn)之際，面對更激烈的競爭，如何制定房價(jià)，將成為房企面臨的最大難題。
2
規(guī)劃能否兌現(xiàn)
眾多房企蜂擁臺湖，看好的正是臺湖的區(qū)域定位及成長潛力。按照相關(guān)規(guī)劃，成為“環(huán)渤�？偛炕亍卑l(fā)展重心的臺湖鎮(zhèn)，近期以來成為泛CBD區(qū)域生態(tài)人居置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。
據(jù)此前報(bào)道，2009年8月，北京環(huán)渤海高端總部基地項(xiàng)目正式啟動。項(xiàng)目用地規(guī)模17.21平方公里，總建筑面積約1720萬平方米，未來可容納人口20萬。2011年1月，北京環(huán)渤海高端總部基地控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)獲北京市政府批準(zhǔn)。2011年5月20日，北京環(huán)渤海高端總部基地管委會正式成立。
北京社會科學(xué)院副院長、中國總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘表示，總部基地不是簡單地造城，如何運(yùn)用北京的影響力搭建平臺，連接國內(nèi)外市場？如何引進(jìn)海外的成功經(jīng)驗(yàn)與模式，提升新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，都是其面臨的挑戰(zhàn)。
3
未來客群何來
由于新興板塊多處于市區(qū)與郊區(qū)的連接點(diǎn)，因此，軌道交通成為吸引客群置業(yè)的關(guān)鍵因素。同依托亦莊線的舊宮板塊、依托9號線和房山線的郭公莊板塊以及依托昌平線的昌平板塊等新興區(qū)域，依托13號線的天通苑等傳統(tǒng)區(qū)域一樣，天宮院板塊的形成在一定程度上也是依靠地鐵4號線開通帶來的軌道交通便利。
在臺湖軌道規(guī)劃中，京津城際鐵路從項(xiàng)目東北側(cè)經(jīng)過，設(shè)有亦莊火車站，不久后將在這里與輕軌亦莊線和通州新城、順義新城連通。然而，目前離臺湖最近的是亦莊線， 臺湖距亦莊線次渠站1.5公里，欠缺直通的軌道交通。正是地鐵4號線與大興線的開通，使得記者調(diào)查天宮院區(qū)域項(xiàng)目購房人除來自南城的區(qū)域客戶外，西城區(qū)金融街以及海淀區(qū)北三環(huán)附近，乃至中關(guān)村的客群不在少數(shù)。然而，對于沒有軌道交通直通的臺湖而言，未來客群來自何處，仍待尋找。在目前普遍以軌道交通為主要支撐點(diǎn)的住宅市場，臺湖的最大缺憾是并不緊鄰軌道交通沿線，如果像長陽和天宮院板塊一樣，那么客群的覆蓋面將會更加廣泛。
