摘要：站穩(wěn)北方大本營(yíng)后，融創(chuàng)開始挺向華東地區(qū)。卷土重來的孫宏斌，拿地后的現(xiàn)金流、資金鏈如何？過去瘋狂的順馳經(jīng)驗(yàn)，這次是否會(huì)變得小心謹(jǐn)慎？
站穩(wěn)北方大本營(yíng)后，融創(chuàng)開始挺向華東地區(qū)。
這是融創(chuàng)擴(kuò)張道路上的必經(jīng)之路。作為一個(gè)后起之秀，富裕的華東地區(qū)已被眾多房企捷足先登，不過，老練的孫宏斌選擇了“連橫”的策略，以現(xiàn)金入股項(xiàng)目的方式，在蘇南、上海、杭州等地再掀拿地浪潮。
卷土重來的孫宏斌，拿地后的現(xiàn)金流、資金鏈如何？過去瘋狂的順馳經(jīng)驗(yàn)，這次是否會(huì)變得小心謹(jǐn)慎？
華東變棋
去年6月，融創(chuàng)與綠城聯(lián)手組建合資公司以管理上海和蘇南地區(qū)的項(xiàng)目。正如前篇所述，融創(chuàng)通過現(xiàn)金注資獲取綠城上海玫瑰園、蘇州御園 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、無錫玉蘭花園、天津響螺灣等9個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。
一位地產(chǎn)分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者，上海區(qū)域市中心的地塊幾乎被瓜分完畢，港資、央企、綠城、滬資企業(yè)在上海是占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的，國(guó)內(nèi)的外地房企想進(jìn)入申城會(huì)遇到很大阻礙，一定程度上迫使融創(chuàng)進(jìn)滬時(shí)選擇合營(yíng)的方式。
融創(chuàng)此招打通了進(jìn)軍上海的道路。
今年5月底，融創(chuàng)與綠城發(fā)布聯(lián)合公告稱，以約79.96億元的代價(jià)收購(gòu)其間接持有的上海黃浦江項(xiàng)目100%的股權(quán)。上海黃浦區(qū)項(xiàng)目由四幅相連的地塊組成，這些地塊過去由香港新世界主席鄭裕彤女婿杜惠愷個(gè)人通過4家公司分別持有，是上海業(yè)內(nèi)知名的豐盛皇朝項(xiàng)目。
理財(cái)周報(bào)記者實(shí)地調(diào)查了解到，黃浦江項(xiàng)目位于高架與林立的大廈之間。項(xiàng)目范圍雖不大但地段優(yōu)越，不過，目前大部分都尚未開工。
孫宏斌去年11月曾表示，公司“堅(jiān)持在天津、北京、重慶、上海以及蘇南地區(qū)聚焦高端精品住宅，從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)，深耕這幾個(gè)城市”。華東區(qū)域精耕上海和蘇南，并表示“融創(chuàng)一定不會(huì)進(jìn)杭州”。
然而，音猶在耳，融創(chuàng)卻在西溪濕地競(jìng)拍項(xiàng)目成功。進(jìn)軍杭州由此被視為融創(chuàng)在華東區(qū)域的變棋。
前述分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者，融創(chuàng)在杭州的布局與上海并不相同，杭州項(xiàng)目多數(shù)有代建傾向，融創(chuàng)只負(fù)責(zé)營(yíng)銷，進(jìn)軍杭州或只是站穩(wěn)腳跟，捷足先登。
卷土重來
此次卷土重來，孫宏斌勢(shì)在必得。
2006年之前，孫宏斌的順馳以“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”為策略，一時(shí)間在地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起。然而，成也蕭何敗也蕭何，順馳的“瘋狂”拿地最終因房產(chǎn)調(diào)控而資金鏈斷裂，其超越萬科的夢(mèng)想功虧一簣。
融創(chuàng)時(shí)代，孫宏斌改變了策略。不變的是強(qiáng)勢(shì)拿地，變的是更多地在當(dāng)?shù)貙ふ遗c當(dāng)?shù)胤科箝_展合作。
去年下半年，融創(chuàng)宣布與綠城展開戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)涉及上海區(qū)域9個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)345.1萬平方米土地儲(chǔ)備。此后，融創(chuàng)又先后聯(lián)手綠城、葛洲壩、九龍倉(cāng)和保利地產(chǎn)等企業(yè)，相繼在上海斬獲土地，共耗資46億。
可以看出，融創(chuàng)聯(lián)手的多是大型房企，且只在京津滬渝、蘇南、杭州等幾個(gè)大城市開發(fā)。收斂了順馳時(shí)代的瘋狂擴(kuò)張，孫宏斌再創(chuàng)業(yè)時(shí)顯得從容不迫。
除前述上海、杭州區(qū)域外，融創(chuàng)在北京聯(lián)合保利以10.6億元、20.2億元的價(jià)格摘得北京大興區(qū)兩幅土地。去年年底，公司又先后取得重慶中央公園地塊、照母山地塊及北部新區(qū)地塊，總金額達(dá)38.2億元，可建建筑面積約152.7萬平方米。在大本營(yíng)天津，繼7月以2.15億元競(jìng)得北塘鎮(zhèn)一地塊后，12月25日，公司又以3.49億元的交易對(duì)價(jià)獲得萬通地產(chǎn)持有的天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司23.5%的股權(quán)。
資金考驗(yàn)
面對(duì)難以突破的江浙地區(qū)，融創(chuàng)選擇入手危機(jī)中的綠城，以現(xiàn)金換項(xiàng)目的策略讓市場(chǎng)看到其強(qiáng)勢(shì)拿地的身影。不過，繞不開的話題是，公司的現(xiàn)金流、資金鏈的現(xiàn)狀。
根據(jù)去年財(cái)報(bào)，融創(chuàng)中國(guó)共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額356.4億元，同比增長(zhǎng)86%。在銷售的帶動(dòng)下，公司同步加大了土地儲(chǔ)備，過去一年新增土地儲(chǔ)備為742萬平方米，用于買地的金額達(dá)到120億元�，F(xiàn)金流方面，去年同比增長(zhǎng)2.17倍至123億元，凈債務(wù)比率由2011年末的104%大幅下降至79%，但為維持更大的銷售規(guī)模，公司總債務(wù)由116億升至217億。
就此而言，融創(chuàng)的資金鏈、現(xiàn)金流并不緊張。不過，由于開發(fā)項(xiàng)目將在幾年后建成，因此未來3年內(nèi)對(duì)公司的銷售業(yè)績(jī)并不會(huì)大幅增厚，只要融創(chuàng)放緩拿地策略，公司的穩(wěn)定性還是可以預(yù)期。
