王偉，上�？�?cè)脴I(yè)成本采購(gòu)經(jīng)理

近年來(lái)，建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，控制項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化是企業(yè)經(jīng)營(yíng)追求的目標(biāo)。在當(dāng)前國(guó)家政策的調(diào)控和市場(chǎng)環(huán)境的影響下、甚至是社會(huì)輿論的重壓下，地產(chǎn)企業(yè)面臨著利潤(rùn)下降的重重困難；成本的合理有效控制將成為企業(yè)跑贏市場(chǎng)的重要因素和管理手段，在成本管理中，企業(yè)的成本控制負(fù)責(zé)人扮演著核心的角色。

近期，記者采訪了上�？�?cè)脴I(yè)成本采購(gòu)經(jīng)理王偉，他在采訪中分享了總?cè)脴I(yè)有效的成本管控方法和成熟經(jīng)驗(yàn)。 

記者：貴公司主要開(kāi)發(fā)哪些項(xiàng)目類型？

王偉：我們以做住宅項(xiàng)目為主，也涉及一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前階段主要做住宅項(xiàng)目。我們?cè)诤菽蠞∮幸粋€(gè)住宅項(xiàng)目，只做了一期。在上海陸續(xù)在做項(xiàng)目，我們的項(xiàng)目規(guī)模不是很大，都是分期開(kāi)發(fā)。

記者：您認(rèn)為成本的各項(xiàng)管控環(huán)節(jié)中哪個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響比重最大，最有效的管控方法是什么？

王偉：設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是第一位的，設(shè)計(jì)決定成本，設(shè)計(jì)的時(shí)候成本人員要提前介入，做方案比選的時(shí)候要從成本角度進(jìn)行綜合考慮，這將對(duì)投資概算產(chǎn)生很大的影響。在設(shè)計(jì)階段，成本部門要和設(shè)計(jì)部門密切配合，做好成本和材料方面的概算工作，把數(shù)據(jù)提供給設(shè)計(jì)部門，為設(shè)計(jì)提供參考。如果沒(méi)有概算環(huán)節(jié)，等到投資全部出來(lái)，再修改就非常麻煩。

記者：怎樣達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)的均衡，從而完成組織系統(tǒng)的均衡完善決策機(jī)制？

王偉：我個(gè)人認(rèn)為質(zhì)量、進(jìn)度、成本，是相互關(guān)聯(lián)的，從真正主控方面看，最主要的是成本目標(biāo)，當(dāng)然與進(jìn)度目標(biāo)也是息息相關(guān)的。我們公司做進(jìn)度控制有年度計(jì)劃，先制定出今年工程的具體目標(biāo)，年底能夠達(dá)到什么程度，工程有哪些內(nèi)容要完成，之后再一一分解，確定工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)和工程內(nèi)容，再去進(jìn)行劃分。工程上游與設(shè)計(jì)配合，確定圖紙什么時(shí)候出來(lái)，合約成本部門再跟進(jìn)，進(jìn)行招投標(biāo)，選擇單位，這是一個(gè)系統(tǒng)的、串聯(lián)的、多個(gè)部門的合作協(xié)同的過(guò)程。

作為我們合約成本部，主要從成本方面控制，進(jìn)度目標(biāo)主要由工程部門負(fù)責(zé)，我們配合工程部完成。比如工程部提出外墻保溫6月份進(jìn)場(chǎng)，9月份完成，我們就會(huì)在年度計(jì)劃中體現(xiàn)，在2月份定好，進(jìn)場(chǎng)之前兩個(gè)月要進(jìn)行招投標(biāo)和簽署合同等工作，保證起始時(shí)間按計(jì)劃完成。施工過(guò)程中，由工程部和合約部門共同跟進(jìn)，相當(dāng)于質(zhì)量目標(biāo)，具體洽談的時(shí)候，合約部門對(duì)細(xì)節(jié)方面比較明確。工程主抓施工標(biāo)準(zhǔn)方面，合約是針對(duì)細(xì)節(jié)的把控。設(shè)計(jì)部門要確認(rèn)是否達(dá)到之前設(shè)計(jì)的效果，從質(zhì)量方面來(lái)說(shuō)，工程、設(shè)計(jì)、成本等部門是緊密聯(lián)系在一起的。 

記者：對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本？

王偉：項(xiàng)目圖紙出來(lái)之后，我們的預(yù)算要盡量做到很細(xì)致，預(yù)算涉及到之后的招標(biāo)列出清單的內(nèi)容，如果清單做得比較粗糙，那是不可以的，如果招投標(biāo)的沒(méi)有仔細(xì)檢查出現(xiàn)誤差，真正結(jié)算的時(shí)候，量就會(huì)變大，價(jià)格也會(huì)提高，會(huì)造成總價(jià)的誤差比較大。我們建議，基本上能夠做細(xì)致的預(yù)算，會(huì)盡量做細(xì)致，防止后期誤差太大。

當(dāng)然動(dòng)態(tài)過(guò)程中的變動(dòng)肯定會(huì)有的，我們也會(huì)實(shí)時(shí)地跟進(jìn)變動(dòng)，在設(shè)計(jì)方面要盡量少變動(dòng)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)一旦變動(dòng)，施工單位會(huì)想辦法增加費(fèi)用。工地現(xiàn)場(chǎng)要少變更，也不要隨意簽署變更，我們公司對(duì)這方面控制得比較嚴(yán)謹(jǐn)。工程簽字這方面，我們要從工地上面流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，我們工程部的人員對(duì)量、做的實(shí)施都要進(jìn)行復(fù)核，從成本和價(jià)格角度進(jìn)行審核，之后再上報(bào)給上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后，這份簽證才能作為結(jié)算的依據(jù)。 

記者：如何讓造價(jià)咨詢服務(wù)公司更好地為地產(chǎn)商發(fā)揮服務(wù)作用？

王偉：我們也會(huì)使用造價(jià)咨詢公司，分為兩種情況：第一種是進(jìn)入到結(jié)算階段，造價(jià)咨詢公司負(fù)責(zé)審計(jì)；第二種是貫穿項(xiàng)目全過(guò)程的，造價(jià)咨詢公司從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始介入。但是因?yàn)槲覀児疽?guī)模比較小，本來(lái)以住宅為主，曾經(jīng)做了一個(gè)綜合體商業(yè)項(xiàng)目，體量比較大，我們覺(jué)得經(jīng)驗(yàn)不足，當(dāng)時(shí)邀請(qǐng)了造價(jià)咨詢公司做了全過(guò)程的管控。做住宅方面我們比較成熟，基本上請(qǐng)?jiān)靸r(jià)公司只做審計(jì)，這便于與下家結(jié)算，避免可能發(fā)生的扯皮現(xiàn)象。 

記者：如何更好地發(fā)揮成本數(shù)據(jù)庫(kù)在實(shí)際工作中的作用？

王偉：我們也建立自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和自身的供應(yīng)商體系，之前我們供應(yīng)商比較少，土建階段的材料很有限，進(jìn)入到精裝階段，裝修的供應(yīng)商和材料商非常多，這就要求必須建立供應(yīng)商體系。我們現(xiàn)在也有一些不足，因?yàn)檠b修材料一直在更新?lián)Q代，品質(zhì)也在不斷提升，我們遇到問(wèn)題是，有些產(chǎn)品比較新，是進(jìn)口的，價(jià)格比較貴，如果不是很熟的材料商，可能拿不到好的產(chǎn)品。我們希望有這方面的良好平臺(tái)，能夠幫助我們提供更加全面的材料信息。 

記者：真正做好成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？

王偉：設(shè)計(jì)階段比較重要，之后是工程的實(shí)施階段，要求項(xiàng)目管理者要有成本意識(shí)，不能只抓工程，實(shí)際上在現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)比較多，我們公司5000元以內(nèi)的款項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)審批，超過(guò)5000元以上都要通過(guò)公司審批�？刂祈�(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限，加強(qiáng)他們的成本意識(shí)，這點(diǎn)非常重要。

記者：如何順利實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃？影響招標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素有哪些？

王偉：首先前提是建立供應(yīng)商的體系制度，我們會(huì)根據(jù)具體情況把適合的供應(yīng)商篩選出來(lái)，列入考慮的范圍中，但是也不能僅限于供應(yīng)商庫(kù)里的公司，要實(shí)時(shí)有新的供應(yīng)團(tuán)隊(duì)加入。比如我們做了十幾年，有的供應(yīng)商合作了很多年，有時(shí)候他們覺(jué)得沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，價(jià)格上會(huì)有變化。所以有新的血液的加入，不能始終用供應(yīng)商庫(kù)里面的廠家。如何保證有新的供應(yīng)商加入？我們基本上是內(nèi)部推薦，有時(shí)候看到好的材料也會(huì)主動(dòng)聯(lián)系和接觸，考察的標(biāo)準(zhǔn)要有工廠和已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目。 

記者：如何實(shí)現(xiàn)招采價(jià)格透明化？

王偉：首先要把項(xiàng)目的技術(shù)要求弄清楚，我們不會(huì)做多輪的招投標(biāo)，只有一輪，會(huì)讓投標(biāo)的供應(yīng)商公開(kāi)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，大家共同評(píng)判，基本上可以排除惡意低價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)，這種方式更加高效，具體的中標(biāo)價(jià)格也會(huì)公開(kāi)。招標(biāo)的時(shí)候盡量把我們的要求在招標(biāo)說(shuō)明中寫(xiě)清楚，報(bào)價(jià)不用多輪的形式，供應(yīng)商會(huì)根據(jù)這種情況考慮如何報(bào)價(jià)。 

記者：貴公司結(jié)算的時(shí)候有哪些好的方法？

王偉：我們分包項(xiàng)目比較多，比如做了一個(gè)外墻石材，針對(duì)供應(yīng)商的結(jié)算我們有一定的要求，他們要提供竣工圖、結(jié)算的清單、工程結(jié)算書(shū)等資料。作為我們公司首先要上報(bào)結(jié)算資料到項(xiàng)目部，項(xiàng)目部會(huì)審核竣工圖，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)節(jié)是非常關(guān)鍵的部分。我們要審核供應(yīng)商現(xiàn)場(chǎng)做的和供應(yīng)商報(bào)的圖紙是否一致，有些復(fù)雜的數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法測(cè)算，但是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)是現(xiàn)場(chǎng)能計(jì)算的，現(xiàn)場(chǎng)要有確認(rèn)圖紙，如果成本部門發(fā)現(xiàn)與圖紙不符的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)再去現(xiàn)場(chǎng)抽查。對(duì)于供應(yīng)商，結(jié)算的時(shí)候也有簽署承諾書(shū)，如果超過(guò)費(fèi)用5%我們要收審計(jì)費(fèi)，如果多報(bào)，我們內(nèi)部審核也要扣除審計(jì)費(fèi)。

對(duì)于成本人員，要做到全面細(xì)致，不能只關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層，項(xiàng)目每一步的計(jì)算都要認(rèn)真審核，因?yàn)檫@其中最主要是“量”的問(wèn)題，所以現(xiàn)在很多公司有專門算量方面的培訓(xùn)，主要針對(duì)“量”的部分。 

記者：面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，您認(rèn)為成本管控的最大困難是什么？

王偉：經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，我們的供應(yīng)商也反應(yīng)，今年的工作很困難，我們的公司也會(huì)根據(jù)行業(yè)形勢(shì)做適度的調(diào)整，市場(chǎng)向好的話我們的住宅配置會(huì)提升，如果市場(chǎng)下滑，會(huì)考慮將裝修、精裝部分進(jìn)行縮減。因?yàn)橥两ǚ矫姹容^固定，能夠壓縮的地方就是裝修部分，通過(guò)這種方式控制成本。

(責(zé)任編輯：建筑小白)