東渡國(guó)際成本負(fù)責(zé)人 李秀容

近年來(lái)，建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，控制項(xiàng)目成本、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)最大化是企業(yè)經(jīng)營(yíng)追求的目標(biāo)。在當(dāng)前國(guó)家政策的調(diào)控和市場(chǎng)環(huán)境的影響下、甚至是社會(huì)輿論的重壓下，地產(chǎn)企業(yè)面臨著利潤(rùn)下降的重重困難；成本的合理有效控制將成為企業(yè)跑贏市場(chǎng)的重要因素和管理手段，如何在保證質(zhì)量的前提下更加有效合理地做好項(xiàng)目成本管控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，成為目前房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)和目標(biāo)。

項(xiàng)目的成本控制工作貫穿于從項(xiàng)目前期的拿地評(píng)估到竣工結(jié)算的全過(guò)程，在這個(gè)鏈條中，企業(yè)的成本控制負(fù)責(zé)人扮演著核心的角色。東渡國(guó)際集團(tuán)的成本負(fù)責(zé)人李秀容和我們分享了她在這一領(lǐng)域多年的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

記者：根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，您認(rèn)為成本的各項(xiàng)管控環(huán)節(jié)中哪個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響比重最大？

李秀容：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的環(huán)節(jié)中，拿地的區(qū)域選擇、項(xiàng)目定位、方案選擇對(duì)投資的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響比重最大。從成本方面來(lái)看，我們經(jīng)歷了三個(gè)階段，一開(kāi)始是審算型成本，成本人員只是按照?qǐng)D紙算出數(shù)據(jù)，這個(gè)階段主要是看怎么去計(jì)算成本，項(xiàng)目成本不能很好地控制。后來(lái)引入了目標(biāo)成本的概念，根據(jù)項(xiàng)目不同的定位匹配相應(yīng)的目標(biāo)成本，成本從原來(lái)的審算型發(fā)展成為目標(biāo)成本的控制型。但是項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)更好的利潤(rùn)，成本管控從這兩個(gè)階段看還不夠，還需上升為與項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展相配套的策劃型。因?yàn)轫?xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)主要有兩方面，一方面是增加銷(xiāo)售收入，另一方面是控制合理支出，所以我們就要在一個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)階段，根據(jù)項(xiàng)目的定位做好成本策劃工作。

東渡目前的成本管控工作已經(jīng)上升到了策劃型的階段，我們的成本控制從幾大方面著手，以經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)為中心來(lái)控制，與運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)做。在各項(xiàng)管控環(huán)節(jié)中，我認(rèn)為拿地環(huán)節(jié)最關(guān)鍵。在拿地之前一定要做好各種調(diào)研工作，例如拿地區(qū)域的地理環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政府的相關(guān)政策規(guī)定等等，要清楚了再?zèng)Q策。我們?cè)谀玫氐臅r(shí)候會(huì)組織投資、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、配套等相關(guān)部門(mén)一起調(diào)研探討，形成經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)的初稿，并以此為綱配合做好成本策劃工作。

記者：東渡在成本管控方面的流程是怎樣的？最有效的管控方法是什么？

李秀容：東渡做住宅比較成熟，成本控制方面比較嚴(yán)格。我們?cè)诔浞譂M(mǎn)足安全系數(shù)和規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本嚴(yán)控，功能指標(biāo)方面是合理使用，但在業(yè)主體驗(yàn)感比較強(qiáng)的地方會(huì)充分尊重營(yíng)銷(xiāo)的需求。我們是策劃型成本部門(mén)，是為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的，在該投入的地方一定會(huì)投入，例如中高端項(xiàng)目對(duì)小區(qū)外立面和環(huán)境要求比較高，我們會(huì)加大外立面和景觀方面的投入，不能讓成本管控影響到項(xiàng)目的品質(zhì)。

想要做好成本管控，不能只從控制的角度考慮，應(yīng)該全方位考慮，比如項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位、項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌的影響等也要綜合考慮。上面說(shuō)的是住宅的情況，在商業(yè)綜合體方面，我們?cè)谏虾Ｓ幸粋�(gè)13萬(wàn)平米的項(xiàng)目，包含別墅、辦公、會(huì)所等，功能非常齊全，其中有三萬(wàn)平米左右的面積是國(guó)際家庭俱樂(lè)部，這在中國(guó)是第一家，我們聘請(qǐng)的管理團(tuán)隊(duì)是境外的國(guó)際化管理團(tuán)隊(duì)，我們董事長(zhǎng)的理念是希望跟國(guó)際接軌，把國(guó)際上一些好的理念在中國(guó)落地，東渡著力于打造一個(gè)24小時(shí)家的概念，讓成功人士在工作之余有一個(gè)溫馨的交流平臺(tái)，這是我們這個(gè)項(xiàng)目的一大特色。

我們今年有一個(gè)45萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，在成本管控方面，我們從最初的拿地和方案階段就要做好策劃，除了開(kāi)發(fā)成本，還包含管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、商管運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在內(nèi)，每一項(xiàng)成本都要按照我們的項(xiàng)目定位去策劃和分配，后期動(dòng)態(tài)跟蹤執(zhí)行。

在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，我們成本介入的比較前端，從項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始做成本策劃，后期根據(jù)策劃成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)施工圖出來(lái)之后會(huì)有一個(gè)設(shè)計(jì)概算與策劃的成本進(jìn)行對(duì)比分析，采購(gòu)部同時(shí)做好相關(guān)材料設(shè)備的市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，不止在網(wǎng)上查詢(xún)，還會(huì)去各個(gè)廠家的市場(chǎng)價(jià)格，從多渠道收集信息估算成本，以確保在項(xiàng)目的啟動(dòng)和實(shí)施階段包括招投標(biāo)階段成本與實(shí)際成本基本一致，然后再一步一步去落地。

拿地之后的啟動(dòng)階段，成本需要下沉到項(xiàng)目相應(yīng)的部門(mén)，由項(xiàng)目公司根據(jù)市場(chǎng)再次組織編制項(xiàng)目啟動(dòng)階段的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)，報(bào)集團(tuán)審批通過(guò)后執(zhí)行。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)審批通過(guò)后分解成各部門(mén)負(fù)責(zé)的指標(biāo)責(zé)任書(shū)，同時(shí)形成責(zé)任指標(biāo)的考核機(jī)制和評(píng)估體系，包括營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程、成本、配套、人事行政、財(cái)務(wù)、商管等部門(mén)，對(duì)應(yīng)的所有指標(biāo)都會(huì)落實(shí)到相應(yīng)的部門(mén)進(jìn)行考核評(píng)估。項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，實(shí)際成本和預(yù)估成本需要不定期對(duì)比分析，形成動(dòng)態(tài)成本，看我們當(dāng)初的預(yù)估是否合理，項(xiàng)目是否走偏，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中實(shí)行成本動(dòng)態(tài)監(jiān)管，每個(gè)季度對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)進(jìn)行檢查和評(píng)估，形成動(dòng)態(tài)評(píng)估報(bào)告。

經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)管理和評(píng)估體系與公司的制度需要配套執(zhí)行，成本管理體制、招標(biāo)合約制度，包括簽證、設(shè)計(jì)變更所有這些都有相應(yīng)的流程和管理制度，只有制度和決策體系的完善和落地，才能確保我們的成本落地。

記者：在成本管控中怎樣達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)的均衡，從而完成組織系統(tǒng)的均衡完善決策機(jī)制？

李秀容：想要這三者取得平衡的關(guān)系，需要從項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位和運(yùn)營(yíng)方面重點(diǎn)去做，因?yàn)樗鼈儽旧硎菍?duì)立統(tǒng)一的，過(guò)程中如果過(guò)于突出任何一項(xiàng)，都會(huì)影響到其他兩項(xiàng)，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況具體把控。

記者：在供應(yīng)商方面，東渡有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)嗎？

李秀容：我們根據(jù)項(xiàng)目的不同定位會(huì)采取多種招標(biāo)方式，招采方面我們有長(zhǎng)期合作伙伴，有戰(zhàn)略供應(yīng)商庫(kù)。項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮我們的長(zhǎng)期合作伙伴，在供應(yīng)商庫(kù)里選擇項(xiàng)目比較適合的優(yōu)良供應(yīng)商。

記者：東渡如何順利實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃？影響招標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素有哪些？

東渡在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)和策劃成本，就會(huì)編制好項(xiàng)目的合約規(guī)劃，以合約規(guī)劃為主線(xiàn)推動(dòng)項(xiàng)目的招采計(jì)劃。影響招采計(jì)劃的主要因數(shù)是項(xiàng)目進(jìn)度快，設(shè)計(jì)部門(mén)不能按時(shí)出圖，招采需要的技術(shù)參數(shù)不能按時(shí)提供。我們成本合約部門(mén)遇到這種情況時(shí)，就需要跨一步工作，先根據(jù)項(xiàng)目定位和以往類(lèi)似工程，把技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)整理好，然后請(qǐng)工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等各部門(mén)確認(rèn)后進(jìn)行招標(biāo)，設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)過(guò)程中再整合到設(shè)計(jì)圖中。我們給成本合約部門(mén)的定位是服務(wù)型的部門(mén)，是為項(xiàng)目服務(wù)、為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的部門(mén)。

我們公司跨部門(mén)的溝通和協(xié)調(diào)方面，會(huì)組織包括運(yùn)營(yíng)、成本、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)等所有部門(mén)在內(nèi)的關(guān)于成本有關(guān)的管理制度的培訓(xùn)，讓各部門(mén)人員對(duì)所有制度都知曉，公司全員參與成本控制，過(guò)程中也有考核檢查，如果該控制的責(zé)任指標(biāo)沒(méi)有控制好，或者不能按規(guī)定的節(jié)點(diǎn)出成果，那么經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)的評(píng)估報(bào)告出來(lái)后，相關(guān)責(zé)任部門(mén)的績(jī)效考核就會(huì)受到影響。通過(guò)這種培訓(xùn)和這樣的制度讓大家在思想上達(dá)成共識(shí)，讓各部門(mén)的配合更加默契，跨部門(mén)的溝通成本大大降低，同時(shí)反應(yīng)速度也會(huì)得到很大提升。在這方面，從董事長(zhǎng)到我們下面的基層員工大家的思想都是統(tǒng)一的，這點(diǎn)很關(guān)鍵。

記者：東渡是如何做到招標(biāo)采購(gòu)信息透明化的？有相關(guān)的規(guī)定或制度嗎？

李秀容：我們有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，住宅方面我們有各類(lèi)產(chǎn)品比較完善的指標(biāo)體系，高中低端的項(xiàng)目都有。我們成本合約部門(mén)每周都會(huì)就主要材料市場(chǎng)價(jià)格向集團(tuán)的相關(guān)工程人員進(jìn)行通報(bào)，例如鋼材、混凝土等主要建材的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格和近期價(jià)格走勢(shì)。

價(jià)格方面，材料設(shè)備同一品牌的價(jià)格差距是不大的，投標(biāo)結(jié)束后，我們可以對(duì)參與投標(biāo)的單位公開(kāi)信息，但是對(duì)于他們來(lái)講沒(méi)有太大的意義，因?yàn)橐�根�?jù)項(xiàng)目的定位，決定是要用高端中端還是低端的產(chǎn)品，不在一個(gè)檔次的產(chǎn)品價(jià)格對(duì)比沒(méi)有意義。

在招采過(guò)程中，我們會(huì)對(duì)人員的采購(gòu)價(jià)、網(wǎng)上的咨詢(xún)價(jià)及與我們長(zhǎng)期合作企業(yè)給出的戰(zhàn)略?xún)r(jià)格有一個(gè)橫向的比較，會(huì)有一個(gè)這方面的對(duì)標(biāo)。有的廠家對(duì)標(biāo)書(shū)或者一些技術(shù)層面的理解不是很透徹，我們會(huì)有詢(xún)標(biāo)的環(huán)節(jié)，保證大家能夠在一個(gè)公平的平臺(tái)上面去競(jìng)標(biāo)。

記者：在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，您認(rèn)為成本管控最大的困難點(diǎn)在哪里？

李秀容：首先是市場(chǎng)政策方面的預(yù)測(cè)，當(dāng)前拿地成本很高，房?jī)r(jià)也不是很穩(wěn)定，根據(jù)政府的導(dǎo)向，對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)要有一個(gè)預(yù)判。

其次是行業(yè)方面的因素，要想做好項(xiàng)目的成本管控，對(duì)行業(yè)周期要有很好的預(yù)判，對(duì)項(xiàng)目使用的相應(yīng)材料的價(jià)格走勢(shì)要隨時(shí)關(guān)注、和了解。例如鋼材在2008和2009年價(jià)格是五六千一噸，現(xiàn)在是兩千元一噸，價(jià)格下跌一倍多，這對(duì)成本影響非常大。目前隨著政府政策的刺激，去庫(kù)存，市場(chǎng)需求會(huì)逐漸增多，可能會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，鋼材的價(jià)格在未來(lái)也有可能再度上漲。

不過(guò)比起剛才說(shuō)的兩個(gè)因素，我覺(jué)得最基本的還是選好成本管理的人才，成本管理人員需具備專(zhuān)業(yè)和其它方面的綜合能力，包括成本和招采的專(zhuān)業(yè)能力、溝通協(xié)調(diào)能力、談判能力、各方面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力等等。比如二零零三、零四年，油價(jià)的上漲帶動(dòng)了運(yùn)輸費(fèi)上漲，運(yùn)輸費(fèi)的上漲帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)格的上漲，一名合格的成本人員要對(duì)這些都很敏感，要有對(duì)各方面風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確預(yù)判的能力，因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目涉及的不是簡(jiǎn)單的某一方面的風(fēng)險(xiǎn)，成本人員需要運(yùn)用自身的綜合能力應(yīng)對(duì)各方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

(責(zé)任編輯：建筑小白)