億城集團(tuán)上海投資有限公司成本部經(jīng)理 黃軍

建筑工程的成本管理與造價控制話題已越來越多的出現(xiàn)在各項建筑工程當(dāng)中，對建筑工程的成本進(jìn)行管理與控制不僅可以有效地降低企業(yè)資金的投入量，降低資源浪費現(xiàn)象的發(fā)生，降低建筑工程的投資風(fēng)險，提高建筑企業(yè)的市場競爭力，更能進(jìn)一步強化對建筑工程質(zhì)量的控制，為建筑企業(yè)贏得更大的社會效益和經(jīng)濟利潤。近期記者采訪了億城集團(tuán)上海投資有限公司成本部經(jīng)理黃軍先生，他分享了自己在項目中成本管控的寶貴經(jīng)驗和獨到見解。

記者：根據(jù)您多年的成本管理經(jīng)驗，您覺得在成本各項管控環(huán)節(jié)中的哪個階段對房地產(chǎn)利潤影響較大?

黃軍：我覺得設(shè)計階段對房地產(chǎn)利潤影響最大，我們以前是70%的成本控制放在施工階段，因為以前設(shè)計的功能單一化，但隨著時間的發(fā)展，我們開始將整個成本控制的主陣地轉(zhuǎn)移到設(shè)計階段。也許每個企業(yè)的特點都不同，但是一些商業(yè)類的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們已經(jīng)形成了模塊化設(shè)計，所以在設(shè)計階段進(jìn)行成本控制會更好。

記者：貴公司是以住宅還是商業(yè)項目為主?

黃軍：我們集團(tuán)是一個多元化的企業(yè)，各類型項目都會有涉及。我們公司對地產(chǎn)投資工程分幾大類：住宅、商業(yè)，機場、公建，還有基建項目，包括酒店改造、基礎(chǔ)設(shè)施改造等。我們每個項目的特點不是標(biāo)準(zhǔn)化的，而且可復(fù)制性也較差。

記者：在設(shè)計階段，結(jié)構(gòu)設(shè)備對成本的影響大嗎?

黃軍：我認(rèn)為結(jié)構(gòu)設(shè)計對成本的體現(xiàn)最直接，不同的結(jié)構(gòu)類型可以直接反映成本的增減，所以，方案設(shè)計階段對成本有整體的把控作用。我舉一個例子：我們公司做的上海海航大廈項目，這個項目位于黃浦江對面，采用了全玻璃幕墻鋼結(jié)構(gòu)。我們采用這種結(jié)構(gòu)是因為建筑方案上的要求，而且還要求建筑綠色環(huán)保，所以，只能等到設(shè)計結(jié)束后，才可以用結(jié)構(gòu)來匹配建筑，由于結(jié)構(gòu)成本的70%-80%已經(jīng)確定，如果實際成本低于目標(biāo)成本，那方案就滿足不了建筑的需求。

記者：貴公司對質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)，哪個更為重視，又是怎樣進(jìn)行更合理管控的?

黃軍：我們沒有側(cè)重點，這些都是我們比較重視的，但是，相比較而言，我們可能更關(guān)注質(zhì)量和進(jìn)度，而對成本并不是很重視。因為我們公司與別的公司的開發(fā)模式不一樣，大多企業(yè)的周轉(zhuǎn)性比較高，而我們公司的周轉(zhuǎn)性跟項目的進(jìn)度并不完全掛鉤。我們公司不屬于專業(yè)的住宅房產(chǎn)開發(fā)商，我們只是純粹的建筑開發(fā)。我們的目的并不是要快速地將建筑銷售，然后，利用銷售所得的收入去開發(fā)其它的項目。我們只想在每個項目上，通過項目的收益來覆蓋建筑成本，即使前期成本會高，只要能夠?qū)崿F(xiàn)利潤，我們也是會去做的。

我們對項目的品質(zhì)要求比較高，而項目進(jìn)度能夠控制在合理的時間都是可以的，但是項目年限必須保證在三年內(nèi)，不能超過四年。三年結(jié)束以后，我們會去支援其他項目的開發(fā)。所以我覺得建筑的質(zhì)量排第一位，進(jìn)度只是一個常態(tài)動體。

記者：動態(tài)成本比較難以控制，您覺得動態(tài)成本如何有效管控?

黃軍：我們談動態(tài)成本很多年了，從我的經(jīng)驗上來說，還沒有太有效的辦法來管控。雖然我們公司有一些制度和方法，而且也關(guān)注了成本動態(tài)每個階段的變化，但實際上對于目標(biāo)成本控制的作用并沒有體現(xiàn)出來。我們每次只能眼睜睜看著動態(tài)成本增加，這些動態(tài)成本的增加都是可追溯的，也不會導(dǎo)致項目的停工，所以我們很難做到有效的控制。

我覺得動態(tài)成本的控制要在項目前就設(shè)定一個區(qū)域值，我們盡量把動態(tài)成本控制在這個區(qū)域之內(nèi)。如果超過了這個區(qū)域，我們只能去分析和補救，所以動態(tài)成本的體現(xiàn)是在報告知悉上。

如果我們的項目定于每平方米4000-5000RMB的裝修預(yù)算，但實際出售的價格會更高。隨著市場的不斷變化發(fā)展，我們也要提高品牌的檔次，每平方增加500RMB，我們經(jīng)過核算發(fā)現(xiàn)，每平方增加500RMB可以把項目售價提高到1000RMB，我們的項目雖然成本增加了，但是不影響收益，這樣的項目我們也會做。

對一些區(qū)域項目來說，收益要不斷提升，在一線城市住宅項目基本上動態(tài)成本的控制對提高效率的作用很低，所以成本的漲幅要控制在一定的范圍內(nèi)。

記者：您如何看待供應(yīng)商資源庫的建立在招標(biāo)采購工作中發(fā)揮的作用?

黃軍：我們屬于集團(tuán)公司，我們公司的職能部門在這塊做的工作比較多，我們也建立了自己的數(shù)據(jù)庫，對招標(biāo)的流程和要求都是模板化的，可根據(jù)自己現(xiàn)成的項目去變動。但是我們會把所有有利于公司的條件都放在招標(biāo)中。我們公司特別重視招標(biāo)，因為招標(biāo)有兩個作用：1.風(fēng)險轉(zhuǎn)移，2.收益固定。我們只要在招標(biāo)文件里面有所規(guī)定，那我們已經(jīng)將一半的風(fēng)險都轉(zhuǎn)移到投標(biāo)人身上，我們常用的固定單價、固定總價、部分固定，還包括不可預(yù)測的風(fēng)險，都交給投標(biāo)人自己去預(yù)估和預(yù)測，這些風(fēng)險都轉(zhuǎn)移到投標(biāo)人那邊了。

招標(biāo)結(jié)束以后，合同的所有工程費用基本比較穩(wěn)定，就算有一些偏差，也是涉及結(jié)算的問題，但我認(rèn)為絕大部分情況還是比較穩(wěn)定，也就是說這一個項目所有的招標(biāo)合同加起來，基本就是這個項目的投資金額，那我們的收益在一定程度上是固定的。

以上這兩個作用是比較突出的，當(dāng)然還有很多其他的作用。

記者：貴公司有自己的歷史數(shù)據(jù)庫嗎?

黃軍：我們公司有自己的數(shù)據(jù)庫，我們的招標(biāo)模板跟其他公司相比，缺少所謂的對標(biāo)，但是我們會學(xué)習(xí)交流和溝通，有一些好的東西我們會反映到職能部門，我們職能部門也會及時對標(biāo)準(zhǔn)化的文件包括招標(biāo)、文件、合同進(jìn)行修訂，并定期發(fā)布一些我們自己內(nèi)部的業(yè)務(wù)公告，提醒各個區(qū)域公司或者區(qū)域項目的注意點。

我們的數(shù)據(jù)庫發(fā)展需要一個過程，從比較原始的純粹收集，到后面我們數(shù)據(jù)對項目的支持和反饋，再到數(shù)據(jù)收集的標(biāo)準(zhǔn)化。實際上數(shù)據(jù)的收集是一件非常困難的事，造價或者收益比較直觀，但是建筑類型越來越向多樣化發(fā)展，人們對設(shè)計的要求不只是簡簡單單，不管從表現(xiàn)樣式、使用的材料和方法上，都要求越來越新穎，而且有些系統(tǒng)更新?lián)Q代也越來越快。

我認(rèn)為社會發(fā)展較快，對數(shù)據(jù)的收集也有很大阻礙，所以我們的數(shù)據(jù)現(xiàn)在也要做標(biāo)準(zhǔn)化，但是我們的標(biāo)準(zhǔn)化并不針對我們的項目，因為我們公司每年投資額比較大，項目比較多，每個項目大概都有上百個反饋的資料，而且我們對所有數(shù)據(jù)的格式都有統(tǒng)一的要求，這樣可以更方便用軟件以及其他方式，對數(shù)據(jù)收集也更有效率。

記者：貴公司針對合作供應(yīng)商的評判標(biāo)準(zhǔn)是什么?如何更好的建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源庫?

黃軍：我們的材料供應(yīng)商多采用戰(zhàn)略采購，我們有專門的采購管理部，也有專門的戰(zhàn)略供應(yīng)商庫。我們會把材料分等級和類別，除去一些區(qū)域性比較強的材料，像防水材料、空調(diào)系統(tǒng)、還有一些保溫材料等通用性的材料，這些材料都可以在國內(nèi)買賣到，所以我們建議這類的材料商進(jìn)行戰(zhàn)略采購，我們的戰(zhàn)略采購過程實際也是一個招標(biāo)的過程，只不過是一年一次。我們會邀請廠家參與招標(biāo)的流程，然后確定本年的供應(yīng)價格，如果全國任何一個項目需要用到這些材料的時候，我會直接跟廠家聯(lián)系，這些廠家會安排各地經(jīng)銷商與我們合作。

我們選擇供應(yīng)商分兩類：

1、總承包，因為總承包的資質(zhì)條件等各方面比較強，我們會直接在庫內(nèi)選擇。

2、專項性比較強的，比如區(qū)域性比較強的消防設(shè)備，我們更傾向于本地的項目找本地周邊的廠商，因為消防涉及到驗收，找這樣的企業(yè)對我們更有優(yōu)勢。我們會優(yōu)先選擇庫里合作過的廠商，如果庫里沒有這方面的廠商，我們會要求總部或者是地方去考察了解然后入庫。

記者：制定目標(biāo)成本是地產(chǎn)項目管理的重要環(huán)節(jié)，如何提高目標(biāo)成本制定階段的科學(xué)合理性?

黃軍：當(dāng)圖紙進(jìn)行完善的時候，目標(biāo)成本就是最有效的，這個階段做目標(biāo)成本是最重要和最合理的。但是實際上目標(biāo)成本是一個三級審核的過程。我認(rèn)為制定目標(biāo)成本有兩個科學(xué)的方法：

1、一定是在多階段制定，沒圖的時候是一個階段，圖紙出來以后是一個階段，圖紙詳細(xì)又是一個階段，各種條件都具備又是另外一個階段。

2、一定允許目標(biāo)成本是可調(diào)的，不僅需要調(diào)減還需要調(diào)增，因為現(xiàn)在很多人講目標(biāo)成本都是只少不多，我認(rèn)為這是不科學(xué)的。

記者：貴公司有沒有與造價咨詢公司合作?一般造價咨詢公司是在全過程配合還是做單一方面的工作?

黃軍：我們有合作的造價咨詢公司，而且全過程和單一的工作都有委托，我們公司的口號是與造價咨詢公司共同成長。我們也希望造價咨詢公司了解我們，我們也了解他們，大家在一起工作的時候不分彼此。

我們建立了造價咨詢單位數(shù)據(jù)庫，我們在全國大概有37家戰(zhàn)略合作企業(yè)。由于造價咨詢受區(qū)域的限制，除個別大型的造價咨詢公司外，別的造價咨詢公司，我們都是長期合作的，這樣可以讓咨詢公司更了解我們，我們也能更了解他們，相互了解可以更好的配合。我們還要求造價咨詢公司的人員要穩(wěn)定，在項目中不能頻繁的換人，所以我們的造價咨詢公司都是比較穩(wěn)定的合作商。我們把造價咨詢公司定義了兩個功能，一個是計算器功能；另一個是資料庫功能，因為他們在當(dāng)?shù)乇任覀兏�熟悉和了解情況，他們作為我們的合作伙伴一起共同發(fā)展，我們對他們的信任度也與日俱增。

記者：你們會把項目同時交給不同的兩家造價咨詢公司嗎?

黃軍：這種情況分兩類：第一類是大項目的過程控制，比如：我們的機場項目。第二類是結(jié)算審核，我們叫二審。超過幾億的重大項目的任務(wù)結(jié)算，我們除了邀請一家造價咨詢公司外，還會邀請第二家咨詢單位一起來完成。

記者：因為成本管控不只涉及到成本部門，更需要其他部門的支持，您覺得如何將成本管控的理念深入全公司其他部門?

黃軍：我覺得營銷部一般不太可能考慮成本，他們只會提要求。而項目部作為開發(fā)，剛開始的立項階段也不會考慮成本，而真正能夠跟我們共同考慮成本問題的只有工程部，他們在項目建設(shè)的時候，給我們提供的幫助是最大的，我們國內(nèi)的施工技術(shù)比較保守，施工的工藝方法也比較滯后，材料商都會研發(fā)一些新產(chǎn)品。從概念上來說，新產(chǎn)品肯定比老產(chǎn)品好，特別是推出三年以上的新工藝方法和新材料，但是我們的設(shè)計人員很少使用。而新工藝的產(chǎn)品研發(fā)費用很高，會導(dǎo)致售價提高，只有大面積使用，產(chǎn)品價格才有可能降低，但實際上用新工藝和新材料可以節(jié)約很多成本。對成本最了解也是工程部，他們最具備條件幫助我們共同去控制成本，甚而是減少成本。其他部門不會有多大的這種想法或者這種義務(wù)去降低成本，即使公司鼓勵在內(nèi)部推行，那作用也不會太大。

記者：在設(shè)計階段，公司的成本部需要參與嗎?

黃軍：我們成本部在設(shè)計階段只是提要求，能不能達(dá)到這個要求，實際上還是要等設(shè)計完成以后才知道，但是往往到這個階段已經(jīng)來不及了，比如：我們要求限額設(shè)計，設(shè)計出來的造價應(yīng)該在每平米2000元,設(shè)計人員就會按照每平方米2000元的標(biāo)準(zhǔn)去做，做完以后發(fā)現(xiàn)會超出，設(shè)計需要改，但是也改不了，因為工作量很大，木已成舟我們也不能要求把它拆掉，時間和進(jìn)度都來不及了，也不能滿足的整個項目的開發(fā)期，所以我們經(jīng)常是被接受，雖然我們提出了要求，但是我們的要求得不到滿足也沒有辦法，因為缺乏有效的手段管理，公司對設(shè)計的懲罰措施很少。

我覺得最好的辦法就是公司成立自己的設(shè)計部門，并且設(shè)計部門人員的經(jīng)驗要非常豐富，能夠保證在設(shè)計環(huán)節(jié)上，不產(chǎn)生額外的費用。

記者：您認(rèn)為作為職業(yè)成本經(jīng)理人，最需要具備的哪些重要的能力與素質(zhì)?

黃軍：作為一個成本人員最重要的能力是：1.必須要了解全面，全專業(yè)，不一定要求全精通，但是一定要全知道，我個人認(rèn)為所有的新材料和新設(shè)備，我們都要接受了解，這樣才能保證自己知識更全面。

記者：您覺得成本控制的難點有哪些?

黃軍：我們成本部門不懼怕工作量，只要有賬就不怕算，但是我們最懼怕的東西是控制成本的時候，需求開始發(fā)生變化，讓成本變得不可預(yù)測，比如：我們裝修完成后，又因為審美問題要重新裝修，里面涉及到成本增加很多。如：1、以前的裝修成本浪費了；2、集體裝修的價格由于量大所以價低，而重新裝修的時候，單價肯定要比原來高；3、既然是修稿，那么新的東西跟原來肯定是不一樣的。這幾個方面就說明了需求的改變對成本的不可控性影響是最大的，所以我希望項目的全過程中都不要發(fā)生變化。

記者：您覺得成本體系的信息化管理適用于什么樣的公司?貴公司有沒有考慮做成本體系信息化?

黃軍：成本的信息化無外乎就是幾點：1、立項的數(shù)據(jù)；2、目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)；3、產(chǎn)值的數(shù)據(jù)；4、合同的數(shù)據(jù)；5、變更單；6、簽證單。數(shù)據(jù)信息化最直觀的表現(xiàn)就是希望所有數(shù)據(jù)都體現(xiàn)在一個系統(tǒng)里面。

我們公司開發(fā)了一整套軟件進(jìn)行信息的錄入，而一些小公司可能就是采用表格的形式，每周、每季度、每月更新一些報表，我認(rèn)為這也是一種信息化。

我覺得每周的報表，反饋的信息準(zhǔn)確度不高，因為時間太短了，大家沒有太多精力去做這件事情。我認(rèn)為每月的成本報表，反映的信息是最有價值的，因為每個月是最合適的時間節(jié)點，既有工作量，又有數(shù)據(jù)，而且人員也比較重視。

(責(zé)任編輯：建筑小白)