中房網(wǎng)訊 5月27日，由上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦的“2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2021中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2021中國房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測評成果揭曉。

會(huì)上，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗醣硎�，�?dāng)前對物業(yè)企業(yè)而言，核心的能力三角分別是規(guī)模、品質(zhì)、科技。規(guī)模，既有多元化的擴(kuò)張，也有多業(yè)態(tài)的發(fā)展；品質(zhì)的背后，代表著品牌、美譽(yù)度、滿意度；科技，將進(jìn)一步提升物業(yè)企業(yè)的效率，同時(shí)能夠給我們的用戶帶來更好的體驗(yàn)。正是這樣的核心能力三角，推動(dòng)著我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷向前發(fā)展。

以下為文字實(shí)錄：

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，接下來我將為大家發(fā)布2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司的研究成果。

我們先看看整個(gè)中國物業(yè)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展的新格局。在2020年末，在住建部及多部委的推動(dòng)下，整個(gè)物業(yè)行業(yè)得到了政策極大的支持，先后發(fā)布了養(yǎng)老+物業(yè)、線上線下生活共同發(fā)展，以及住宅物業(yè)推動(dòng)改進(jìn)等相關(guān)通知，相關(guān)政策指引著整個(gè)中國物業(yè)更好地往前進(jìn)步和發(fā)展。

截止到2020年底，全國物業(yè)管理規(guī)模大致在330.4億平方米，整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營收入突破1萬億，達(dá)到11800億元左右。

我們認(rèn)為，當(dāng)前對物業(yè)企業(yè)而言，核心的能力三角分別是規(guī)模、品質(zhì)、科技。規(guī)模，既有多元化的擴(kuò)張，也有多業(yè)態(tài)的發(fā)展；品質(zhì)的背后，代表著品牌、美譽(yù)度、滿意度；科技，將進(jìn)一步提升物業(yè)企業(yè)的效率，同時(shí)能夠給我們的用戶帶來更好的體驗(yàn)。正是這樣的核心能力三角，推動(dòng)著我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷向前發(fā)展。

我們具體看看2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司相關(guān)情況。截止最新數(shù)據(jù)（5月25日），整個(gè)上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到46家，今年有4家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，目前已經(jīng)遞表企業(yè)有19家，我們相信這些企業(yè)都會(huì)在今年內(nèi)成功上市。我們也看到，當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)里，有3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在港股的港幣市值過千億，有4家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值高于關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)，整個(gè)物業(yè)板塊的平均市盈率大致在26倍左右，整個(gè)房地產(chǎn)的平均市盈率今天大致在5倍左右。所以，整個(gè)物業(yè)的估值水平，要比整個(gè)地產(chǎn)高出5倍。

2019年，丁祖昱總第一次提出，如果我們把房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)混排在一起，會(huì)是什么情況？我記得在2019年的時(shí)候，我們第一次看到市值混排的時(shí)候碧桂園服務(wù)進(jìn)入前20強(qiáng)左右，2020年差不多碧桂園物業(yè)可以進(jìn)入前10位，整體混排，前20強(qiáng)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)有5家。在今天，整個(gè)房地產(chǎn)和物業(yè)市值混排的情況下，有11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值進(jìn)入了前50強(qiáng)的名單，碧桂園和恒大都進(jìn)入了前10強(qiáng)的行列。

剛才我們也看到，在去年的發(fā)展過程中，整個(gè)房產(chǎn)相關(guān)股價(jià)漲幅情況跑輸恒生指數(shù)，物業(yè)企業(yè)明顯在過去一年跑贏了整個(gè)大盤。從資本市場來看，有越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了港股通，入選了恒生指數(shù)，值得欣慰的，或者說讓行業(yè)更驕傲的，碧桂園服務(wù)進(jìn)入恒生指數(shù)成分股，恒大物業(yè)和碧桂園也進(jìn)入了中國指數(shù)，這都是最大的市值的50家上市公司才能進(jìn)入的相關(guān)榜單，對整個(gè)行業(yè)和資本市場來說，也有非常大的影響，進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)企業(yè)在整個(gè)資本市場的知名度。

從營收規(guī)模情況來看，45家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，我們看它們過往三年整體發(fā)展?fàn)顩r，平均增速在38.6%左右。當(dāng)前已經(jīng)有4家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營收過百億，有13家物業(yè)服務(wù)企業(yè)營收超過30億。我們相信，這就是未來整個(gè)資本市場上物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備的基本門檻。

增速來看，有17家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在過去一年中營收增速超過40%以上。從營收規(guī)模情況來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)當(dāng)前依然是整個(gè)營收的主力，均值占60%左右。從增值服務(wù)情況來看，目前增速依然在不斷發(fā)展，過去一年的增速差不多在58%以上，也就是說在增值服務(wù)和物業(yè)領(lǐng)域，它的增速會(huì)更快。

我們也看到，企業(yè)開始逐漸分化。在社區(qū)增值服務(wù)收入上，Top10企業(yè)貢獻(xiàn)收入達(dá)到近八成，包括綠城服務(wù)、保利、碧桂園，整個(gè)增值服務(wù)在行業(yè)里都是相對領(lǐng)先的。在增值服務(wù)上，今天的物業(yè)企業(yè)布局也非常廣泛，無論是教育/養(yǎng)老/健康/金融/到家各方面都有布局。從整體數(shù)據(jù)來看，今天我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重視的布局在于美居裝修業(yè)務(wù)和到家服務(wù)。今天也有很多房地產(chǎn)供應(yīng)鏈家居裝修企業(yè)在現(xiàn)場，相信未來在物業(yè)領(lǐng)域，或許我們有非常大的發(fā)展空間，幾乎今天每一家頭部物業(yè)企業(yè)，都在開展美居和裝修相關(guān)業(yè)務(wù)。

在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域，今天我們認(rèn)為，社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)以及美居裝修服務(wù)、租售業(yè)務(wù)和車位管理服務(wù)，是當(dāng)前整個(gè)社區(qū)增值服務(wù)管理中已經(jīng)成型的，或者說是比較成規(guī)模的社區(qū)增值服務(wù)收入。尤其是在今年以來，很多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛把自己的租售業(yè)務(wù)進(jìn)行了品牌升級和煥新，推出獨(dú)立租售品牌，包括碧桂園和龍湖即將上市的業(yè)務(wù)，預(yù)示著他們下一步會(huì)重點(diǎn)進(jìn)軍租售領(lǐng)域，不僅僅是局限于自己的小區(qū)。

非業(yè)主增值收入情況，今天的前十強(qiáng)企業(yè)貢獻(xiàn)的收入占比超過七成。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非業(yè)主增值收入上主要開展了哪塊服務(wù)？一是案場及協(xié)消，二是交互前相關(guān)服務(wù)，三是前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)和咨詢服務(wù)，這些服務(wù)構(gòu)成了當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非業(yè)主增值服務(wù)上探索成型的業(yè)務(wù)。從管理規(guī)模情況來看，當(dāng)前有16家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積超過1億平方米，整體行業(yè)兩極分化的情況也比較嚴(yán)重。從物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的情況來看，首先來自于關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的收入規(guī)模，也是非常重要的支撐和支持。在過去三年的時(shí)間里，我們看到碧桂園集團(tuán)的操盤面積，超過2.4億平方米，包括中國恒大1.8億平方米。我們相信這些碧桂園集團(tuán)的操盤面積，未來兩三年都會(huì)轉(zhuǎn)化為碧桂園服務(wù)的在管面積。我們也在看今天房地產(chǎn)企業(yè)的土儲(chǔ)規(guī)模，未來也會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)化成銷售操盤面積，以及最終轉(zhuǎn)化成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管面積、合約面積，我們認(rèn)為這對整個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房地產(chǎn)紅利的趨勢下，將依然持續(xù)。

今天我們也看到，整個(gè)行業(yè)并購整合趨勢進(jìn)一步明顯。過去一年有54家相關(guān)并購，我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的并購不僅僅是在行業(yè)內(nèi)做并購，也開始在行業(yè)的上下游和產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)一步并購，包括進(jìn)軍傳媒領(lǐng)域、環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域，在各方面做更大的并購。我們認(rèn)為，在未來的兩三年，中國物業(yè)的并購市場將會(huì)進(jìn)一步加劇競爭，從今年的情況來看，2021年一季度并購上市公司交易額對價(jià)情況，已超越2020年整個(gè)上市公司交易對價(jià)情況。

當(dāng)前第三方在管面積，也是頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)、上市物業(yè)企業(yè)非常重視的，除了有關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)給予支持，我們自身也在拓展自己強(qiáng)大的能力。綠城服務(wù)在2020年以全年9000多萬的外拓面積，成為了2020年年報(bào)中最高的一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，證明了他們非常強(qiáng)大的外拓能力，這也是關(guān)聯(lián)房企物業(yè)服務(wù)企業(yè)今天要著重加強(qiáng)的外拓能力。

非住宅物業(yè)領(lǐng)域，成為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭差異的關(guān)鍵。在整個(gè)發(fā)展趨勢中，我們看到非住宅領(lǐng)域物業(yè)的發(fā)展增速越來越快。大家也用各種方式，分別進(jìn)入了更多的業(yè)態(tài)，無論是商寫、辦公樓、醫(yī)院、河道治理還是城市服務(wù)，這也是當(dāng)前整個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多元化以及多業(yè)態(tài)發(fā)展上的重大關(guān)鍵。

從整個(gè)資產(chǎn)規(guī)模情況來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總資產(chǎn)一直在不斷上漲，企業(yè)成長性非常好。

盈利情況，今天的物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)，毛利均值在29%左右，凈利水平在14%左右，處于相對高位水平。

社區(qū)增值服務(wù)，毛利相對基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)更高，從圖表中可以看出，上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)毛利通常在40%多，而基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的數(shù)據(jù)在20%多左右。凈資產(chǎn)收益率情況，也普遍高于關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)。從整體物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的情況來看，因?yàn)樗�是現(xiàn)金流行業(yè)，所以資產(chǎn)負(fù)債率和整體風(fēng)險(xiǎn)都十分可控，最近碧桂園服務(wù)又發(fā)了新一筆的債，手上多了150億的現(xiàn)金。

從整體情況來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體現(xiàn)金流在不斷增長，從未來發(fā)展情況來看，目前物企合約在管面積比在1.68，也就是說當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都儲(chǔ)備了未來兩三年不斷發(fā)展的合約面積，未來的增長可以進(jìn)一步預(yù)期。

在今年上市公司業(yè)績發(fā)布會(huì)之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛給出了未來三到五年的指引，包括碧桂園服務(wù)，2020年的年報(bào)收入在150-160億，他們也認(rèn)為，未來五年后他們希望達(dá)到千億收入的水平，包括綠城服務(wù)，未來也有五年翻五倍增長的趨勢（預(yù)期）。當(dāng)前資本市場對高增長及大規(guī)模企業(yè)明顯更加追捧和青睞，也可以看到，未來五年我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還會(huì)經(jīng)歷高速發(fā)展的階段。同時(shí)，在科技能力和品牌能力上，會(huì)進(jìn)一步協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)他們綜合實(shí)力的進(jìn)一步提升。

在人均管理績效上，2020年相比2019年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人均管理績效在不斷提升，當(dāng)前上市公司的平均水平在6300平米左右，我們也知道，行業(yè)里現(xiàn)在頭部企業(yè)的人均管理水平可以達(dá)到1萬平米左右，當(dāng)然這里面一定有科技賦能和管理紅利。

社會(huì)責(zé)任，2020年經(jīng)歷了疫情，中國的物業(yè)行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)地站在防疫第一線，也為中央電視臺(tái)相關(guān)紀(jì)錄片稱之為“物業(yè)英雄”，對行業(yè)整個(gè)社會(huì)地位價(jià)格的提高，有非常大的作用。聯(lián)交所相關(guān)新政，未來對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在港上市會(huì)造成一定影響，過去三年盈利門檻提高到8000萬港幣的水平，我們認(rèn)為，未來會(huì)有越來越多的中小企業(yè)走向并購路線，也可能需要聯(lián)合進(jìn)行企業(yè)發(fā)展。

按照當(dāng)前情況來看，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)有46家上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前遞表的有19家，還有2家準(zhǔn)備擬上市分拆，從目前公開的信息來看，至少還有20家企業(yè)會(huì)上市，還有一些企業(yè)在醞釀的過程中。我們認(rèn)為，截止2021年末，中國物業(yè)行業(yè)市場上的上市物企將達(dá)到70家。

值此，中國物業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)間，中物研協(xié)聯(lián)合中房優(yōu)采共同發(fā)起“美好生活服務(wù)相關(guān)計(jì)劃”，我們希望未來能建立美好生活計(jì)劃的聯(lián)席主席機(jī)制，未來大家更好地進(jìn)行探討和交流，共同共生發(fā)展。同時(shí)，我們會(huì)進(jìn)一步對物業(yè)服務(wù)在美好生活、增值服務(wù)乃至智慧物業(yè)方面的相關(guān)樣本，進(jìn)行持續(xù)研究和分析。我們將持續(xù)舉辦美好生活服務(wù)創(chuàng)新峰會(huì)，以及500強(qiáng)物業(yè)優(yōu)選供應(yīng)商研究活動(dòng)。我們還將與頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起協(xié)同設(shè)立美好生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)基金，我們希望未來在整個(gè)物業(yè)的數(shù)字化、科技化，乃至于響應(yīng)政策的號召上，在未來的養(yǎng)老及托育上，選擇比較好的投資賽道，共同孵化行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的發(fā)展，我們將進(jìn)一步推動(dòng)相關(guān)工作。

以上就是我的匯報(bào)，謝謝大家。