中房網(wǎng)訊 5月27日,由上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦的“2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2021中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2021中國房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。 會(huì)上,奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強(qiáng)表示,今年1-4月,市場(chǎng)銷售良好,商品房銷售金額增加68%,銷售面積增加48%,但這個(gè)是有問題的,去年一季度由于疫情,這個(gè)數(shù)是不錯(cuò),但也沒有想象中好得那么夸張。如果跟2019年相比,相對(duì)2019年的復(fù)合增長(zhǎng)來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長(zhǎng)8.4%,房地產(chǎn)銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)17%,這是很值得欣慰的,需求端現(xiàn)在比較好,所以現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求端還是強(qiáng)的。 以下為文字實(shí)錄: 各位朋友,大家好!首先謝謝易居周董事長(zhǎng)跟丁總的邀請(qǐng),今天非常榮幸來這里跟大家交流,這也是我第四、五次參加易居峰會(huì)了。大家看我的題目,可以看到我是比較悲觀的。本次演講題目是《黎明前的黑暗》。從2016年底“房住不炒”提出以來,本來整個(gè)行業(yè)受益于市場(chǎng)占有率的提升,以及各方面規(guī)模擴(kuò)大的好處,可是整個(gè)局面在去年8月產(chǎn)生了一個(gè)比較大的變化,這個(gè)變化是接踵而來的,事實(shí)上有“三個(gè)緊箍咒”(去年8月的三條紅線、今年1月的房地產(chǎn)貸款總額管理,以及今年2月、3月的土地供應(yīng)兩集中),這“三個(gè)緊箍咒”對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了新一輪的牽制,我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)的劇變是肯定會(huì)進(jìn)行的。 今年除了土地供應(yīng)量集中,我們做了一個(gè)判斷,最近從各種情況來說,行業(yè)劇變?cè)诩ち疫M(jìn)行中,尤其是過去幾個(gè)星期,大概有十幾個(gè)城市在土地供應(yīng)兩集中的情況下,進(jìn)行第一次的土地集中供應(yīng)拍賣,從而引起對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)大幅下滑,這個(gè)情況是比較肯定的,F(xiàn)在行業(yè)的劇變?cè)谶M(jìn)行中,但我覺得未來一年,是行業(yè)最黑暗的時(shí)刻,整個(gè)行業(yè)大概要到明年下半年的三四季度,在“三個(gè)緊箍咒”的合力下,整個(gè)行業(yè)會(huì)大量出清,尤其是中小的,或者是沒有上市的企業(yè),會(huì)看到很大數(shù)量的出清。明年的三四季度以后,整個(gè)行業(yè),尤其是頭部企業(yè),也可能是盛世年華。 “三條紅線”,大家比較清楚了,我不詳細(xì)說了,大概有四個(gè)檔,現(xiàn)在已經(jīng)從去年十來家公司的管控,變成了三十家公司的管控,這是非常嚴(yán)格、具有穿透性、無所遁形的監(jiān)控,大家對(duì)“三條紅線”的達(dá)標(biāo)非常認(rèn)真,從去年底的業(yè)績(jī)來看,大概有七八家公司已經(jīng)成功從之前的黃檔變成了綠檔,像保龍、龍光、越秀、世茂,大家對(duì)此是一等一認(rèn)證的,哪怕行業(yè)里杠桿率、負(fù)債率,各種財(cái)務(wù)杠桿最厲害的幾家公司,比如融創(chuàng),現(xiàn)在已經(jīng)成功進(jìn)入到綠檔,今天融創(chuàng)在開股東年會(huì),他們未來一兩年,會(huì)從黃檔進(jìn)入綠檔。哪怕是恒大和綠地,也制定提升至黃檔計(jì)劃,富力以出售作為主要方法,恒大以不停分拆以及在資本市場(chǎng)融資作為主要依歸,所以這“三條紅線”,是極為嚴(yán)肅的東西,令整個(gè)行業(yè)去金融化,整個(gè)行業(yè)開始從以前的杠桿紅利,進(jìn)入到管理紅利。在“三條紅線”的情況下,整個(gè)行業(yè)很難,甚至可以說是再無彎道超車的情況,整個(gè)行業(yè)頭部的企業(yè)會(huì)進(jìn)一步頭部化,大則更大,中小企業(yè)很難彎道超車。這是去年8月中的政策,非常嚴(yán)格,今年進(jìn)一步擴(kuò)容。 今年1月,進(jìn)行了《房地產(chǎn)貸款集中度管理的管控》,剛才說的“三條紅線”主要針對(duì)的是房地產(chǎn)公司,房地產(chǎn)貸款集中度的管理,針對(duì)的主要是銀行及其他放貸金融機(jī)構(gòu),也就是錢的供應(yīng)方,剛剛講的,限制的是需求方。供應(yīng)方的管理,總體綱領(lǐng)也很簡(jiǎn)單,存量房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例,必須控制在四成之內(nèi),按揭占總貸款比例,必須控制在32.5%之內(nèi),具體來說又分大型/中型/小型?傮w來說,整個(gè)銀行現(xiàn)在還算符合要求,可是中間具體的大型銀行,像建行、郵儲(chǔ)銀行,以及比較多的中型銀行,事實(shí)上都超過了這個(gè)規(guī)定。我們甚至覺得,其他符合規(guī)定的銀行,為了表示政治正確(當(dāng)然我們也贊成,覺得這是好事),在姿態(tài)上會(huì)對(duì)各種各樣房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行緊箍。 第三個(gè)緊箍咒,我們覺得影響也是非常大的,跟剛才說的“三條紅線”(相比),影響力一樣大的是土地供應(yīng)“兩集中”,最主要針對(duì)的是地方政府,大原則是想房?jī)r(jià)穩(wěn)定的同時(shí)穩(wěn)定土地價(jià)格,從而形成穩(wěn)預(yù)期的總體目標(biāo)。也就是說,在“房住不炒”的情況下,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的情況。2月到3月我們看到,地產(chǎn)公司拿地比較少,土地供應(yīng)“兩集中”最主要是在大型的22個(gè)城市第一次作為試點(diǎn),一年供應(yīng)三次,等會(huì)兒我會(huì)詳細(xì)講講現(xiàn)在發(fā)生了什么事情。土地供應(yīng)“兩集中”的初衷,是想讓土地價(jià)格穩(wěn)下來。但當(dāng)時(shí)我們的判斷,首先這會(huì)令地價(jià)進(jìn)一步上漲,從而令很多地產(chǎn)公司拿地的利潤(rùn)率接近為零,甚至出現(xiàn)虧損,對(duì)中小型的地產(chǎn)公司造成利潤(rùn)率的重創(chuàng),從明年下半年開始,咱們會(huì)看到地價(jià)會(huì)非常下降,所以是先有出清情況的。 現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)生了什么事情?今年1-4月,市場(chǎng)銷售良好,商品房銷售金額增加68%,銷售面積增加48%,可是我必須要講,這個(gè)是有問題的,去年一季度由于疫情,這個(gè)數(shù)是不錯(cuò),但也沒有想象中好得那么夸張。如果跟2019年相比,相對(duì)2019年的復(fù)合增長(zhǎng)來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長(zhǎng)8.4%,房地產(chǎn)銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)17%,這是很值得欣慰的,需求端現(xiàn)在比較好,所以現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求端還是強(qiáng)的,我個(gè)人覺得投資性需求還是主要因素。我們做了一個(gè)分析,把全國的區(qū)域分成四個(gè),大家可以看到,大灣區(qū)跟長(zhǎng)三角,這兩個(gè)地區(qū)貢獻(xiàn)的銷售面積雖然不是特別多,大概四分之一,但銷售金額貢獻(xiàn)了四五成左右。關(guān)鍵還是這兩個(gè)區(qū)域,因?yàn)榇蠹沂诸^上的錢,或者說居民存款比較高位,由此驅(qū)動(dòng)了這個(gè)需求。 今年1-4月銷售比較好的情況還有一個(gè)原因,中國的全民防疫,在疫情的情況下遠(yuǎn)勝于西方的全民免疫,中國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比較好,各方面都相對(duì)比較穩(wěn)妥,所以熱錢也在比較強(qiáng)地流入到國內(nèi)。最近人民幣兌美元匯率已經(jīng)升到6.4,人民幣在升值,相反美元指數(shù)在跌,錢還在陸續(xù)流入國內(nèi)。加上疫情下,國人無法外出,都促進(jìn)了房地產(chǎn)銷售比較強(qiáng)勁的情況。我們初步判斷,整個(gè)大疫情2023年才能基本解決,現(xiàn)在全球以印度、巴西為主導(dǎo),正在進(jìn)行第二輪大疫情的爆發(fā),可能到了今年年底,雖然說歐美已經(jīng)打了疫苗,但可能又會(huì)傳回歐美,因?yàn)樗呀?jīng)變種了,所以明年才能同步把發(fā)展中國家和發(fā)達(dá)國家的疫情控制下來,所以整個(gè)疫情并沒有想象中的那么快。這方面雖然對(duì)全球來說是不幸,對(duì)中國未必是不幸,可能是有幸。在全民防疫的情況下,某種角度上對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)來說不完全是壞處,銷售端比較強(qiáng)。 流動(dòng)性,還是很強(qiáng)。去年全球其他主要地方的樓市都非常強(qiáng),世界上主要城市房?jī)r(jià)漲了一成多。像韓國首爾、(中國)臺(tái)灣的臺(tái)北,甚至像國內(nèi)一些去年有疫情情況的城市,今年房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)高的。社融方面,去年是13%,今年大概是11.7%,4月30日政治局會(huì)議上,政府對(duì)一季度GDP的增長(zhǎng)不是特別滿意,二季度社融增速稍微好一點(diǎn),沒有想象中那么差。M2全年下來,應(yīng)該也有8%以上的增長(zhǎng),整個(gè)流動(dòng)性還是很強(qiáng)的。整個(gè)需求對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)比較有幸,還是比較強(qiáng)的,所以房地產(chǎn)的商品房,每年銷售一手房大概是17萬億,住宅在15萬億,這兩個(gè)數(shù)基本還是框得住的。雖然在其他方面,比如利潤(rùn)率,有一些擔(dān)心,但需求還是框得住的。 重點(diǎn)說一下,土地供應(yīng)“兩集中”,第一輪的土地供地情況,大概十幾個(gè)城市完成了首次的集中供應(yīng)。坦白說,是有點(diǎn)火爆的,咱們看具體城市的出讓樓面價(jià),除了廣州市同比微跌4%以外,其他城市基本都是漲的,而且很多都是雙位數(shù)的(增長(zhǎng)),北京是12%,杭州是6%,長(zhǎng)春是14%,最夸張的是重慶,數(shù)據(jù)是119%。在土地供應(yīng)“兩集中”,第一次集中供地,在這四個(gè)城市呈現(xiàn)的情況——地價(jià)仍然在漲。呼應(yīng)我剛才說的,現(xiàn)在不去說需求的問題,現(xiàn)在是利潤(rùn)率的問題。在土地供應(yīng)兩集中之后,咱們也可以在公開貼文上見到杭州濱江董事長(zhǎng)的講話:成本控制得當(dāng)、執(zhí)行得當(dāng)、各種方面都妥當(dāng)?shù)那闆r下,拿地凈利潤(rùn)率在1%-2%,大家可想而知背后的悲催,以及利潤(rùn)率的情況。今年首批集中供地的土地,從我們粗淺的角度來說,我們覺得基本上是無利可圖的。 廣州、無錫的溢價(jià)率,都是上漲的。北京、沈陽的土地溢價(jià)率下降,但北京土地溢價(jià)表面上低(的原因),是因?yàn)樵O(shè)置了很多拍賣價(jià)格促限,轉(zhuǎn)成競(jìng)爭(zhēng)配限階段,北京是63%,杭州72%,無錫92%,都是因?yàn)檗D(zhuǎn)競(jìng)配限的情況,在這一批里,除了廣州以外,所有城市的地價(jià)都是節(jié)節(jié)高,不是只漲一點(diǎn)點(diǎn)的。 這次的土地供應(yīng)“兩集中”之后,我個(gè)人對(duì)地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率有非常大的擔(dān)心。各城市成交項(xiàng)目隱含毛利率,根據(jù)地產(chǎn)公司及公開資料(來看),我個(gè)人覺得做不到這些數(shù)。我個(gè)人覺得,這些項(xiàng)目的毛利只有10%出頭,凈利潤(rùn)率應(yīng)該是接近沒有的。從杭州濱江董事長(zhǎng)的貼文(講話)中,大家可見其中悲催。隨著這次大通脹和商品價(jià)格的狂飆,建安成本也會(huì)相對(duì)大幅飆升,比如每平米漲兩三百塊,應(yīng)該不是特別難的事情。這又進(jìn)一步闡釋了利潤(rùn)率(接近沒有的情況)。 對(duì)房地產(chǎn)公司來說,整個(gè)利潤(rùn)率是非常大的壓力。對(duì)已上市的地產(chǎn)公司來說,去年的毛利率從30%跌到了25%,我們覺得2021年和2022年,會(huì)進(jìn)一步下降到兩成,我覺得甚至?xí)汀1热缃衲暌患径,萬科的毛利是19.3%,我覺得凈利會(huì)慢慢降到只有6%-7%,如果把財(cái)務(wù)成本轉(zhuǎn)出來,嚴(yán)格來講沒什么錢賺,我們覺得:土地供應(yīng)“兩集中”會(huì)令利潤(rùn)率加速,令行業(yè)出清加速。所以未來這一年出頭,我們覺得大概是行業(yè)的至暗時(shí)刻。 土地供應(yīng)“兩集中”的情況下,短期內(nèi)非常利空,中長(zhǎng)期事實(shí)上是好的,因?yàn)樗鼤?huì)加速出清。在今年二季度到明年三季度,中小地產(chǎn)公司會(huì)被挾持硬搶地,地價(jià)會(huì)繼續(xù)漲。龍頭地產(chǎn)公司,在第一輪里還是比較克制的,在第一輪的供地里,來自前五十大地產(chǎn)公司參與的地塊大概只有四成,其他都是中小地產(chǎn)公司的,所以地產(chǎn)公司被迫挾持搶地是不好的,到明年來講大量中小開發(fā)商要不無貨可賣,規(guī)模繼續(xù)萎縮,要不就是利潤(rùn)率嚴(yán)重首創(chuàng)。大公司和龍頭地產(chǎn)企業(yè),只要能頂住這一輪的壓力,后續(xù)也會(huì)有盛世年華的。 今年,高息債在海外美元債出事的情況不少,現(xiàn)在美元債占地產(chǎn)公司大概三成七的總有息貸款,這方面也比較麻煩。 2020年的業(yè)績(jī),我簡(jiǎn)單講幾句。去年地產(chǎn)公司的核心利潤(rùn)率增長(zhǎng)只有3%,跟大家的預(yù)期相差很大,大家原來覺得只有10%,可是這個(gè)利潤(rùn)率的下滑,在2021年和2022年的結(jié)轉(zhuǎn)上還會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)。我們覺得,整個(gè)房地產(chǎn)公司在利潤(rùn)方面,我們甚至覺得2021年和2022年是跌的。也就是說,2022年的利潤(rùn)漲3%,2021年跟2022年應(yīng)該是負(fù)數(shù),到2023年整個(gè)行業(yè)上市公司的利潤(rùn)同比才會(huì)轉(zhuǎn)正。這就是我們對(duì)行業(yè)未來12個(gè)月的情況很擔(dān)心的原因。 2021年,大部分房地產(chǎn)公司的銷售還是不錯(cuò)的,今年的目標(biāo)是11%,前四個(gè)月的增長(zhǎng)是很強(qiáng)的。這就是我們的核心判斷,2021年跟2022年的利潤(rùn)是下降的,因?yàn)槭苤朴诶麧?rùn)率的大幅下滑,房地產(chǎn)股票的市值不太好表現(xiàn)。剛才上一個(gè)環(huán)節(jié),也有一位女士講了市值管理,實(shí)際上最痛的點(diǎn)就在這兒,利潤(rùn)率跟整個(gè)盈利增速,是比較差的情況。 這種情況下,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說有什么招? 對(duì)于中大型地產(chǎn)公司(來說),不應(yīng)該這一兩年繼續(xù)拼規(guī)模,規(guī)模初步維穩(wěn)就可以。反而,應(yīng)該把房地產(chǎn)公司作為一個(gè)平臺(tái),把能拆出來的、在資本市場(chǎng)融資的這些單位都拆出來,已經(jīng)有物管這么成功的案例,事實(shí)上現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司的物管公司,跟他們(規(guī)模)已經(jīng)差不多了,下一步應(yīng)該把代建、商業(yè)等等,各種各樣能拆出來的都要拆出來,這是房地產(chǎn)中大型企業(yè)通過資本市場(chǎng)融資的絕佳時(shí)刻。我也要在會(huì)上給大家提個(gè)醒,現(xiàn)在紅籌股在香港上市,還是比較容易的,但有傳聞,國內(nèi)證監(jiān)會(huì)可能會(huì)收緊(這方面),所以這事實(shí)上是很重要的窗口期,讓這些中大型企業(yè)把他們比較有趣的、房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)鏈的不同業(yè)態(tài)給分拆出來。除了物管以外,大家可以看到,綠城管理的代建也是很受歡迎的,甚至這兩三天的中原建業(yè)的代建公司也是比較不錯(cuò)的,有幾條線,物管、代建、商業(yè),以及其他相關(guān)的,實(shí)際上能拆的東西,都應(yīng)該充分利用資本市場(chǎng)。像恒大,雖然這家公司的負(fù)債比較多,可是他們這一年通過資本市場(chǎng)也融了小一千億的資金,這個(gè)還是非常重要的。所以對(duì)大的地產(chǎn)公司來說,原則上應(yīng)該把銷售穩(wěn)下來,而不是拼規(guī)模。對(duì)于土地供應(yīng)“兩集中”的土地,適當(dāng)參與,加快分拆,利用資本市場(chǎng),壯大自己的資本,這是對(duì)中大型地產(chǎn)公司的建議;對(duì)于偏小的地產(chǎn)公司,我個(gè)人的建議是,如果允許的話,應(yīng)該減少近期土地供應(yīng)“兩集中”硬搶地,相反,應(yīng)該把手頭上的物管或其他的,賣給這些中大型的地產(chǎn)公司。雖然說現(xiàn)在香港跟國內(nèi)的物管公司有五六十家了,加上準(zhǔn)備上(市)的,可能有六七十家,可是最后能變成頭部企業(yè)的物管公司,只有十家左右,其他的會(huì)慢慢被市場(chǎng)忽略。這種情況下,也會(huì)失去它的真實(shí)意義。反而在現(xiàn)在“有價(jià)有市”的時(shí)刻,而且龍頭公司又有錢的情況下,可以結(jié)合起來。小的地產(chǎn)公司把自己的物管公司,跟大的地產(chǎn)公司的物管公司結(jié)合起來,反而能在市場(chǎng)上賣出更好的價(jià)格。如果是小的物管公司上市的PE,可能只有十倍左右,但大公司可以達(dá)到三四十倍,這中間有很大的分別,而不是硬拆出來,這個(gè)意義不大。對(duì)于比較小的地產(chǎn)公司來說,把這塊騰出來,達(dá)成雙贏,壯大自己的資本,這是更好的時(shí)刻。我們覺得這時(shí)候如果有新一期的土地供應(yīng)“兩集中”,地價(jià)繼續(xù)上漲,我們覺得這個(gè)出清會(huì)更快。 做一個(gè)總結(jié)。我覺得現(xiàn)在是整個(gè)行業(yè)在見到黎明前最黑暗的時(shí)刻,各個(gè)大型、中型、小型企業(yè)更應(yīng)該合作,互相扶持。 (責(zé)任編輯:建筑小白) |