2022年以來，物業(yè)股普遍下跌。

根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，截止10月21日，55家上市物企股價均值整體跌幅達(dá)到了47.9%，股價接近腰斬。

隨之而來的問題是，物管行業(yè)估值大幅回調(diào)，截至10月份，物業(yè)板塊的估值已跌至歷史最低值。

通過進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，不同類型、性質(zhì)、規(guī)模、賽道的物企估值呈現(xiàn)分化越來越明顯。

地產(chǎn)下行周期時，受地產(chǎn)板塊牽連，物業(yè)板塊的抗周期性“失靈”，資本市場對物業(yè)股的態(tài)度正發(fā)生逆轉(zhuǎn)式的變化。

在整體行業(yè)下行帶來的增長困境下，疊加物業(yè)行業(yè)本身進(jìn)入“擠泡沫”階段，市場悲觀情緒持續(xù)發(fā)酵，物管行業(yè)估值迎來新一輪回調(diào)。

克而瑞物管監(jiān)測了37家樣本企業(yè)從2021年1月1日以來估值變化情況，截至2022年10月21日，物業(yè)股估值均值已降至14.00倍，而2021年上半年整體估值均值為37.26倍。

一年半的時間，37家典型樣本企業(yè)估值均值下跌了六成。

隨著政策收緊，以及地產(chǎn)債務(wù)違約引發(fā)的信任危機(jī)的影響，2021年以來，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了快速變化的三個階段。

物業(yè)股在2021年上半年經(jīng)歷了高光時刻，彼時PE均值最高達(dá)到了45.83倍。良好的政策環(huán)境和企業(yè)業(yè)績水平對物業(yè)板塊產(chǎn)生了較大的提振作用，資本市場對物業(yè)板塊擁有較高的預(yù)期，估值集中分布在30-40倍，上半年P(guān)E均值達(dá)37.26倍。

2021年下半年，物管行業(yè)估值開始調(diào)頭下行。當(dāng)時，住建部等八部門規(guī)范整治地產(chǎn)行業(yè)的通知進(jìn)一步放大擔(dān)憂，同時，地產(chǎn)方債務(wù)違約引發(fā)信任風(fēng)險，不確定性擔(dān)憂情緒也蔓延到物業(yè)管理行業(yè)，資本市場遇冷，上市進(jìn)程受挫，估值水平大幅回調(diào)。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年7月底，物業(yè)板塊PE首次下滑至30倍以下，自此，物業(yè)板塊估值開始一路下滑，下半年P(guān)E均值僅為22.84倍，相較于上半年縮水近四成。

進(jìn)入2022年，情況并沒有得到實質(zhì)性改變，物管公司估值出現(xiàn)大幅回調(diào)，并于10月20日，物業(yè)股估值降至歷史最低，僅為9.45倍。截至2022年10月21日，物業(yè)股PE均值已降至14.00倍。

從市盈率漲跌情況也可以看出，截至10月，物業(yè)股整體市盈率平均已下跌75.2%。

物業(yè)板塊估值整體出現(xiàn)下行、動蕩，但個股之間仍存在較大差異，而這一差異在今年以來逐漸被縮小。

克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，物業(yè)板塊PE最大值和最小值之間的差距最大達(dá)到52.67倍，相差最小的為15.75倍。

2021年上半年、下半年和2022年以來，物業(yè)板塊PE最大值和最小值之間的差距均值則分別為32.05倍、23.05倍和27.82倍。均值拉大也意味著行業(yè)之間的分化也在逐漸顯現(xiàn)。

此輪下調(diào)周期中，有房企背景的物企下調(diào)幅度最大。

受地產(chǎn)下行的影響，物企估值可謂一路下滑，2021年上半年整體估值達(dá)到近40倍，至2022年以來已下滑至10倍左右。其中，關(guān)聯(lián)房企處境艱難的物企下滑明顯，估值由2021上半年的32.45倍下滑至2022年以來的6.48倍。

同關(guān)聯(lián)房企物企相比，央國企則表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

2021年上半年，在行業(yè)發(fā)展利好的市場環(huán)境下，央國企PE均值接近50倍，而民營物企僅為33.87倍。

在地產(chǎn)下行的負(fù)面影響下，物企估值整體呈現(xiàn)出央國企穩(wěn)健、民企下滑的明顯特征。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月21日，年內(nèi)央國企估值均值最小仍超過20倍，估值均值仍保持接近30倍，而民企估值均值最小跌至5.77倍，估值均值跌至10倍以下。

物企的規(guī)模水平也影響估值表現(xiàn)，第一梯隊最抗跌，第二梯隊物企波動性最大。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年以來，第一梯隊估值均值一直保持在20倍以上，即便資本市場低迷的2022年，第一梯隊物企估值仍然高于整體平均值。而第二梯隊由于較強(qiáng)的成長性，抗風(fēng)險能力相對較弱，在三梯隊中受到的沖擊最大，2022年以來，第二梯隊物企估值均值下調(diào)至11.28倍，且已明顯低于第三梯隊物企。

值得一提的是，在不同賽道上，非住宅為主物企的估值今年以來明顯高于住宅物業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，2022年以來住宅物企估值均值下調(diào)至12.72倍，低于行業(yè)14倍的平均估值，而非住宅為主的物企估值回調(diào)至16.68倍，但已明顯超過了住宅為主的物企。這意味著在地產(chǎn)下行期，資本市場對住宅物企后續(xù)項目拓展和業(yè)績增長的期待變低。

此外，商寫類物企估值下調(diào)的幅度最大，從2021年上半年的63.81倍估值，下降至2022年以來的16.95倍，整體高于住宅物企和均值的估值水平。

地產(chǎn)行業(yè)下行，物企也難“獨(dú)善其身”，物管行業(yè)穩(wěn)定性格局尚未建立。

尤其是去年下半年以來資本市場急劇降溫，大部分物業(yè)股股價距離峰值接近“攔腰斬”，估值一路回調(diào)且在10月份已跌至歷史最低，物管行業(yè)“走下神壇”。

物業(yè)板塊估值能否快速回調(diào)，還要看房地產(chǎn)市場何時復(fù)蘇，市場回溫過程中，那些獨(dú)立性較強(qiáng)且關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健的物企、央國企、綜合實力較強(qiáng)的頭部物企，以及非住特別是商寫賽道布局的物企，估值將有望率先得到修復(fù)。

不可否認(rèn)的是，物管企業(yè)估值的整體修復(fù)，還將需要很長一段時間。