2022年以來,物業(yè)股普遍下跌。 根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測,截止10月21日,55家上市物企股價均值整體跌幅達(dá)到了47.9%,股價接近腰斬。 隨之而來的問題是,物管行業(yè)估值大幅回調(diào),截至10月份,物業(yè)板塊的估值已跌至歷史最低值。 通過進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn),不同類型、性質(zhì)、規(guī)模、賽道的物企估值呈現(xiàn)分化越來越明顯。 地產(chǎn)下行周期時,受地產(chǎn)板塊牽連,物業(yè)板塊的抗周期性“失靈”,資本市場對物業(yè)股的態(tài)度正發(fā)生逆轉(zhuǎn)式的變化。 
在整體行業(yè)下行帶來的增長困境下,疊加物業(yè)行業(yè)本身進(jìn)入“擠泡沫”階段,市場悲觀情緒持續(xù)發(fā)酵,物管行業(yè)估值迎來新一輪回調(diào)。 克而瑞物管監(jiān)測了37家樣本企業(yè)從2021年1月1日以來估值變化情況,截至2022年10月21日,物業(yè)股估值均值已降至14.00倍,而2021年上半年整體估值均值為37.26倍。 一年半的時間,37家典型樣本企業(yè)估值均值下跌了六成。 
隨著政策收緊,以及地產(chǎn)債務(wù)違約引發(fā)的信任危機(jī)的影響,2021年以來,物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了快速變化的三個階段。 物業(yè)股在2021年上半年經(jīng)歷了高光時刻,彼時PE均值最高達(dá)到了45.83倍。良好的政策環(huán)境和企業(yè)業(yè)績水平對物業(yè)板塊產(chǎn)生了較大的提振作用,資本市場對物業(yè)板塊擁有較高的預(yù)期,估值集中分布在30-40倍,上半年P(guān)E均值達(dá)37.26倍。 2021年下半年,物管行業(yè)估值開始調(diào)頭下行。當(dāng)時,住建部等八部門規(guī)范整治地產(chǎn)行業(yè)的通知進(jìn)一步放大擔(dān)憂,同時,地產(chǎn)方債務(wù)違約引發(fā)信任風(fēng)險,不確定性擔(dān)憂情緒也蔓延到物業(yè)管理行業(yè),資本市場遇冷,上市進(jìn)程受挫,估值水平大幅回調(diào)。 克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示,2021年7月底,物業(yè)板塊PE首次下滑至30倍以下,自此,物業(yè)板塊估值開始一路下滑,下半年P(guān)E均值僅為22.84倍,相較于上半年縮水近四成。 進(jìn)入2022年,情況并沒有得到實質(zhì)性改變,物管公司估值出現(xiàn)大幅回調(diào),并于10月20日,物業(yè)股估值降至歷史最低,僅為9.45倍。截至2022年10月21日,物業(yè)股PE均值已降至14.00倍。 從市盈率漲跌情況也可以看出,截至10月,物業(yè)股整體市盈率平均已下跌75.2%。 

物業(yè)板塊估值整體出現(xiàn)下行、動蕩,但個股之間仍存在較大差異,而這一差異在今年以來逐漸被縮小。 克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2021年以來,物業(yè)板塊PE最大值和最小值之間的差距最大達(dá)到52.67倍,相差最小的為15.75倍。 2021年上半年、下半年和2022年以來,物業(yè)板塊PE最大值和最小值之間的差距均值則分別為32.05倍、23.05倍和27.82倍。均值拉大也意味著行業(yè)之間的分化也在逐漸顯現(xiàn)。 
此輪下調(diào)周期中,有房企背景的物企下調(diào)幅度最大。 受地產(chǎn)下行的影響,物企估值可謂一路下滑,2021年上半年整體估值達(dá)到近40倍,至2022年以來已下滑至10倍左右。其中,關(guān)聯(lián)房企處境艱難的物企下滑明顯,估值由2021上半年的32.45倍下滑至2022年以來的6.48倍。 
同關(guān)聯(lián)房企物企相比,央國企則表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 2021年上半年,在行業(yè)發(fā)展利好的市場環(huán)境下,央國企PE均值接近50倍,而民營物企僅為33.87倍。 在地產(chǎn)下行的負(fù)面影響下,物企估值整體呈現(xiàn)出央國企穩(wěn)健、民企下滑的明顯特征。 克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示,截至2022年10月21日,年內(nèi)央國企估值均值最小仍超過20倍,估值均值仍保持接近30倍,而民企估值均值最小跌至5.77倍,估值均值跌至10倍以下。 
物企的規(guī)模水平也影響估值表現(xiàn),第一梯隊最抗跌,第二梯隊物企波動性最大。 數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年以來,第一梯隊估值均值一直保持在20倍以上,即便資本市場低迷的2022年,第一梯隊物企估值仍然高于整體平均值。而第二梯隊由于較強(qiáng)的成長性,抗風(fēng)險能力相對較弱,在三梯隊中受到的沖擊最大,2022年以來,第二梯隊物企估值均值下調(diào)至11.28倍,且已明顯低于第三梯隊物企。 
值得一提的是,在不同賽道上,非住宅為主物企的估值今年以來明顯高于住宅物業(yè),數(shù)據(jù)顯示,2022年以來住宅物企估值均值下調(diào)至12.72倍,低于行業(yè)14倍的平均估值,而非住宅為主的物企估值回調(diào)至16.68倍,但已明顯超過了住宅為主的物企。這意味著在地產(chǎn)下行期,資本市場對住宅物企后續(xù)項目拓展和業(yè)績增長的期待變低。 此外,商寫類物企估值下調(diào)的幅度最大,從2021年上半年的63.81倍估值,下降至2022年以來的16.95倍,整體高于住宅物企和均值的估值水平。 地產(chǎn)行業(yè)下行,物企也難“獨(dú)善其身”,物管行業(yè)穩(wěn)定性格局尚未建立。 尤其是去年下半年以來資本市場急劇降溫,大部分物業(yè)股股價距離峰值接近“攔腰斬”,估值一路回調(diào)且在10月份已跌至歷史最低,物管行業(yè)“走下神壇”。 物業(yè)板塊估值能否快速回調(diào),還要看房地產(chǎn)市場何時復(fù)蘇,市場回溫過程中,那些獨(dú)立性較強(qiáng)且關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健的物企、央國企、綜合實力較強(qiáng)的頭部物企,以及非住特別是商寫賽道布局的物企,估值將有望率先得到修復(fù)。 不可否認(rèn)的是,物管企業(yè)估值的整體修復(fù),還將需要很長一段時間。 (責(zé)任編輯:建筑小白) |