公司許倩 2023-08-08 09:01:59 來(lái)源：中房報(bào)

地產(chǎn)界“風(fēng)向標(biāo)”李嘉誠(chéng)又有驚人舉動(dòng)——低價(jià)拋售房產(chǎn)。

8月3日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)（李嘉誠(chéng)旗下地產(chǎn)旗艦）旗下新樓盤(pán)“親海駅II” 項(xiàng)目公布了首張價(jià)單，共132戶，每平方英尺價(jià)格為1.5萬(wàn)港元（約合人民幣14.8萬(wàn)元/平方米），均價(jià)回到7年前。

其中，最  便宜的開(kāi)放式單位實(shí)用面積210平方呎（約合19.5平方米），扣除18%折扣后，折實(shí)售價(jià)為290萬(wàn)港元，折實(shí)呎價(jià)13810港元（約合14.87萬(wàn)港元/平方米）。這一售價(jià)較周邊二手房均價(jià)約便宜3成。

據(jù)報(bào)道，親海駅II地處油塘工業(yè)區(qū)，周圍已有不少樓齡4~17年的住宅，這些住宅平均尺價(jià)為親海駅II首批出售單位均價(jià)的97%~136%。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄形容，親海駅Ⅱ首批單位為“便宜到爆”。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格被外界視為香港樓市“深水炸彈”，直擊二手房業(yè)主心理防線，甚至影響到了一江之隔的內(nèi)地深圳樓市。

為何長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)要折價(jià)售樓？

趙國(guó)雄表示，香港市民關(guān)注房屋問(wèn)題，房屋政策是政府施政的重中之重，故發(fā)展商幫助市民上車，直言“不要賺盡、不用賺多”。

“媒體對(duì)此報(bào)道有點(diǎn)煽情，但無(wú)可否認(rèn)是相當(dāng)吸引的價(jià)格，相信可以帶動(dòng)銷售。”長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)主席李澤鉅表示，當(dāng)市場(chǎng)普遍認(rèn)為經(jīng)濟(jì)向好和利率偏低時(shí)，樓價(jià)和地價(jià)都傾向上升，但目前市場(chǎng)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)尚待復(fù)蘇，利息成本偏高，意味著價(jià)格將近見(jiàn)底，集團(tuán)未來(lái)將繼續(xù)買(mǎi)入合適地皮。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖表示，“親海駅II” 項(xiàng)目的軟肋是周邊是工業(yè)用地，其他拿地開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有開(kāi)發(fā)，交通設(shè)施不足�，F(xiàn)在香港銀行同業(yè)拆息利率已經(jīng)達(dá)到5點(diǎn)多，而平均租售比只有2%左右，導(dǎo)致買(mǎi)房者壓力非常大。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下項(xiàng)目要想賣得動(dòng)，確實(shí)應(yīng)該比周邊便宜20%~30%，這是一個(gè)務(wù)實(shí)的定價(jià)。香港樓市在美元加息周期下壓力確實(shí)非常大，這可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格，特別是豪宅價(jià)格普遍下跌。這種情況下，長(zhǎng)實(shí)選擇通過(guò)降價(jià)銷售來(lái)吸引買(mǎi)家，也是一種常見(jiàn)的市場(chǎng)策略�！秉S立沖表示。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，受疫情、移民潮等因素影響，香港納稅人口正在大量減少，這意味著購(gòu)房需求或有所下降。

香港稅務(wù)局宣布，將于5月2日發(fā)出240萬(wàn)張2022/23年度個(gè)別人士報(bào)稅表，個(gè)人報(bào)稅表數(shù)量比2021/22年度減少了約7萬(wàn)張，創(chuàng)下9年新低。3年間累計(jì)減少約37萬(wàn)張。這些人大部分在23~50歲之間，是購(gòu)房主力人群，通過(guò)降價(jià)銷售來(lái)刺激需求，也是香港開(kāi)發(fā)商們不得已的選擇。

“香港正在大量流失購(gòu)買(mǎi)力，滿足香港優(yōu)才和專才計(jì)劃的人群，要在7年后買(mǎi)房才不需要繳納印花稅，這部分人的承接購(gòu)買(mǎi)力是不足的，剩下的有購(gòu)房需求的大部分是低收入窮人。”黃立沖認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)7折賣樓事件，反映出當(dāng)前香港樓市面臨的壓力和挑戰(zhàn)，尤其是像新世界等債務(wù)比較高的房企，確實(shí)需要降價(jià)套現(xiàn)資金。

這不是李嘉誠(chéng)第一次降價(jià)賣房。今年3月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)推出屯門(mén)飛揚(yáng)第2期樓盤(pán)首張價(jià)單，折實(shí)呎價(jià)為11042港元至13972港元，最低呎價(jià)創(chuàng)周圍片區(qū)3年新盤(pán)新低，彼時(shí)這一舉動(dòng)就被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“深水炸彈價(jià)”及“放血價(jià)”。

如今，降價(jià)行為再度出現(xiàn)，且打折力度更大，信號(hào)意義明顯。

“對(duì)于多元化發(fā)展，實(shí)力雄厚、資金來(lái)源多樣且抗周期性較強(qiáng)的長(zhǎng)和系而言，很顯然打折賣房并非出于現(xiàn)金流或業(yè)績(jī)壓力，很可能出于對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化趨勢(shì)和機(jī)會(huì)判斷的把握之下，為加快去化與回款的舉措�！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為。

8月3日這一天，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)還披露了2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，今年上半年，集團(tuán)已確認(rèn)物業(yè)銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%，收益下滑嚴(yán)重。

香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波曾表示，2022年，香港樓價(jià)（房?jī)r(jià)）累計(jì)跌逾15%。進(jìn)入2023年后，香港金管局總裁余偉文稱，市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%。

“我對(duì)債務(wù)從來(lái)是如履薄冰。”李嘉誠(chéng)曾經(jīng)接受采訪時(shí)說(shuō)過(guò)。據(jù)觀察，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期維持在30%以內(nèi)；當(dāng)嗅到一絲風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，其會(huì)少拿地或不拿地，并最終拋售資產(chǎn)。一邊賣賣賣，一邊買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，也是李嘉誠(chéng)家族近幾年來(lái)的經(jīng)營(yíng)常態(tài)。

“既然手中資產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)可能不會(huì)上漲，且風(fēng)險(xiǎn)很大，不如套現(xiàn)繼續(xù)投資其他領(lǐng)域。因此，不排除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)通過(guò)減倉(cāng)回收資產(chǎn)，將資金投資于其他回報(bào)率高于房地產(chǎn)的項(xiàng)目�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

“對(duì)我來(lái)說(shuō)，誰(shuí)是趨勢(shì)才是我要考慮的，而不是空洞和虛假的道德說(shuō)教。我只是一個(gè)商人，商人的首要目標(biāo)是讓資本更安全，其次才是增值更快�！崩罴握\(chéng)說(shuō)。