房價持續(xù)上漲將導(dǎo)致崩盤
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員、中國社會科學(xué)院研究生院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授曹建海表示,房價降下來,消費(fèi)才能打開,經(jīng)濟(jì)越放緩,房價越會失去上漲的基礎(chǔ),如果到年底房價還會有上漲,或許是房地產(chǎn)市場崩盤的前奏。
然而值得注意的一個動向是,8月20日國土資源部網(wǎng)站上有關(guān)湖南、湖北新版房產(chǎn)稅征收細(xì)則正在制定的消息在被廣泛轉(zhuǎn)載后,當(dāng)天下午6點左右又從該網(wǎng)站上消失,似乎意味深長。2000年以來,房地產(chǎn)市場的高房價泡沫泛濫是個全球性現(xiàn)象。美國房地產(chǎn)市場在2007年出現(xiàn)泡沫破裂,導(dǎo)致2008年出現(xiàn)金融危機(jī)。中國市場的泡沫經(jīng)濟(jì)從2003年開始,那時,商品房是重要的供給主體,而基本忽略了保障房的供給作用,F(xiàn)在,房價上漲勢頭極度頑強(qiáng),看起來新的調(diào)控政策呼之欲出。
中央要依托地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長,而地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在看來除了房地產(chǎn)、除了地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),似乎就沒有任何突破口。而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又由于地方債務(wù)巨大,其實際潛力很有限,所以真正具備消費(fèi)基礎(chǔ)的(其實是投機(jī)基礎(chǔ)),可能只有房地產(chǎn)。所以,要保持經(jīng)濟(jì)增長,地方只有發(fā)展房地產(chǎn)。若要調(diào)控房地產(chǎn),那就意味著不要保持經(jīng)濟(jì)增長。現(xiàn)在到了這樣一個矛盾的階段。
圍繞住房的消費(fèi)需求非常巨大,一般家庭消費(fèi)開支中,應(yīng)當(dāng)至少有70%與住房需求有關(guān),比如家電家具等都是在住房里實現(xiàn)消費(fèi)。住房本身是消費(fèi)品,但國內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)核算體系把住房當(dāng)成投資品,這與一般觀念完全相違背。這樣無論住房消費(fèi)多么巨大,只是在房地產(chǎn)投資上加以統(tǒng)計和體現(xiàn),而不是在消費(fèi)層面加以統(tǒng)計和體現(xiàn)。只有房價下降,只有人們住進(jìn)房子里,圍繞住房的消費(fèi)才能展開。否則大家只是在投機(jī),讓房子空著,也不裝修,這純粹是社會資源的巨大浪費(fèi)。
中國的房地產(chǎn)市場是由地方政府、開發(fā)商和銀行共同托起來的,商業(yè)銀行有一半的資金都與房地產(chǎn)有關(guān)。地方的很多開支,都依賴于土地出讓金。這部分資金就會導(dǎo)致房價居高不下,無論中央政府怎么擴(kuò)大土地供給,房價也降不下來,因為地價太高了。地方政府獲取的重要收入是房價的重要組成部分。開發(fā)商則是備受照顧,特別是商品房預(yù)售制度,更體現(xiàn)了這一點:開發(fā)商只要拿到一塊地,就可以售樓收費(fèi)了,這讓開發(fā)商可以壟斷經(jīng)營并享受很多融資上的巨大優(yōu)勢,幾乎可以空手套白狼。所以那些做大的企業(yè),幾乎沒有一個不做開發(fā)商。這樣的一個可以獲得暴利的機(jī)制,讓地方政府可以從中分成,可與開發(fā)商和銀行共同分享土地增值的利益。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在仍然是一個可以獲得暴利的行業(yè),很多企業(yè)因此沒有興趣做別的,只想搞多元化經(jīng)營,只想跨進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè),其他主業(yè)卻做得一塌糊涂。
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是巨富,除非約束它,除非為它提供社會性的競爭對手。而所謂房地產(chǎn)業(yè)的長期規(guī)劃就是這個產(chǎn)業(yè)部門不能如此暴利,不能再具有壟斷地位,不能再享有融資手段上的巨大政策優(yōu)勢,不能再繼續(xù)商品房預(yù)售制。另外,不應(yīng)再允許地方政府從事土地經(jīng)營。房價要與人們的收入相匹配,要與企業(yè)的正常利潤相匹配,實現(xiàn)這兩點,就需要地方政府從土地經(jīng)營中退出,否則就會形成持久和巨大的房屋成本。同時也需要打破開發(fā)商的壟斷地位,允許社會團(tuán)體和個人建設(shè)房屋。
具有長效機(jī)制的政策牌,第一,地方政府退出土地經(jīng)營;第二,打破開發(fā)商的壟斷地位,允許社會團(tuán)體和個人進(jìn)行房屋開發(fā);第三,取消預(yù)售制,結(jié)束這種允許開發(fā)商空手套白狼的過度傾斜的融資政策體系。這三個方面是根本性的政策推動,其他都是修修補(bǔ)補(bǔ)的小打小鬧。
如果實施累進(jìn)制的房產(chǎn)稅,也應(yīng)能發(fā)揮一定作用。所謂累進(jìn)制的房產(chǎn)稅,應(yīng)是指居民擁有第一套住房不征稅,擁有第二套住房可以適當(dāng)放松征稅,擁有三套以上住房,就應(yīng)大幅度征稅。我認(rèn)為三套、四套以上的甚至可以征稅15%或20%以上。對于房屋交易稅,恐怕也不應(yīng)只是簡單減免,對于房屋增值部分,只要參與交易,原則上都應(yīng)采用稅收辦法征走。另外還應(yīng)征收空置稅。只有這樣,才能徹底防范住房投機(jī)行為,使住房回歸消費(fèi)領(lǐng)域,房地產(chǎn)市場才會是一個消費(fèi)品市場,而不再是一個投資投機(jī)市場。