房價持續(xù)上漲將導(dǎo)致崩盤

    中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員、中國社會科學(xué)院研究生院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授曹建海表示，房價降下來，消費(fèi)才能打開，經(jīng)濟(jì)越放緩，房價越會失去上漲的基礎(chǔ)，如果到年底房價還會有上漲，或許是房地產(chǎn)市場崩盤的前奏。

    然而值得注意的一個動向是，8月20日國土資源部網(wǎng)站上有關(guān)湖南、湖北新版房產(chǎn)稅征收細(xì)則正在制定的消息在被廣泛轉(zhuǎn)載后，當(dāng)天下午6點左右又從該網(wǎng)站上消失，似乎意味深長。2000年以來，房地產(chǎn)市場的高房價泡沫泛濫是個全球性現(xiàn)象。美國房地產(chǎn)市場在2007年出現(xiàn)泡沫破裂，導(dǎo)致2008年出現(xiàn)金融危機(jī)。中國市場的泡沫經(jīng)濟(jì)從2003年開始，那時，商品房是重要的供給主體，而基本忽略了保障房的供給作用�，F(xiàn)在，房價上漲勢頭極度頑強(qiáng)，看起來新的調(diào)控政策呼之欲出。

    中央要依托地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，而地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在看來除了房地產(chǎn)、除了地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，似乎就沒有任何突破口。而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又由于地方債務(wù)巨大，其實際潛力很有限，所以真正具備消費(fèi)基礎(chǔ)的(其實是投機(jī)基礎(chǔ))，可能只有房地產(chǎn)。所以，要保持經(jīng)濟(jì)增長，地方只有發(fā)展房地產(chǎn)。若要調(diào)控房地產(chǎn)，那就意味著不要保持經(jīng)濟(jì)增長。現(xiàn)在到了這樣一個矛盾的階段。

    圍繞住房的消費(fèi)需求非常巨大，一般家庭消費(fèi)開支中，應(yīng)當(dāng)至少有70%與住房需求有關(guān)，比如家電家具等都是在住房里實現(xiàn)消費(fèi)。住房本身是消費(fèi)品，但國內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)核算體系把住房當(dāng)成投資品，這與一般觀念完全相違背。這樣無論住房消費(fèi)多么巨大，只是在房地產(chǎn)投資上加以統(tǒng)計和體現(xiàn)，而不是在消費(fèi)層面加以統(tǒng)計和體現(xiàn)。只有房價下降，只有人們住進(jìn)房子里，圍繞住房的消費(fèi)才能展開。否則大家只是在投機(jī)，讓房子空著，也不裝修，這純粹是社會資源的巨大浪費(fèi)。

    中國的房地產(chǎn)市場是由地方政府、開發(fā)商和銀行共同托起來的，商業(yè)銀行有一半的資金都與房地產(chǎn)有關(guān)。地方的很多開支，都依賴于土地出讓金。這部分資金就會導(dǎo)致房價居高不下，無論中央政府怎么擴(kuò)大土地供給，房價也降不下來，因為地價太高了。地方政府獲取的重要收入是房價的重要組成部分。開發(fā)商則是備受照顧，特別是商品房預(yù)售制度，更體現(xiàn)了這一點：開發(fā)商只要拿到一塊地，就可以售樓收費(fèi)了，這讓開發(fā)商可以壟斷經(jīng)營并享受很多融資上的巨大優(yōu)勢，幾乎可以空手套白狼。所以那些做大的企業(yè)，幾乎沒有一個不做開發(fā)商。這樣的一個可以獲得暴利的機(jī)制，讓地方政府可以從中分成，可與開發(fā)商和銀行共同分享土地增值的利益。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在仍然是一個可以獲得暴利的行業(yè)，很多企業(yè)因此沒有興趣做別的，只想搞多元化經(jīng)營，只想跨進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，其他主業(yè)卻做得一塌糊涂。

    房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是巨富，除非約束它，除非為它提供社會性的競爭對手。而所謂房地產(chǎn)業(yè)的長期規(guī)劃就是這個產(chǎn)業(yè)部門不能如此暴利，不能再具有壟斷地位，不能再享有融資手段上的巨大政策優(yōu)勢，不能再繼續(xù)商品房預(yù)售制。另外，不應(yīng)再允許地方政府從事土地經(jīng)營。房價要與人們的收入相匹配，要與企業(yè)的正常利潤相匹配，實現(xiàn)這兩點，就需要地方政府從土地經(jīng)營中退出，否則就會形成持久和巨大的房屋成本。同時也需要打破開發(fā)商的壟斷地位，允許社會團(tuán)體和個人建設(shè)房屋。

    具有長效機(jī)制的政策牌，第一，地方政府退出土地經(jīng)營；第二，打破開發(fā)商的壟斷地位，允許社會團(tuán)體和個人進(jìn)行房屋開發(fā)；第三，取消預(yù)售制，結(jié)束這種允許開發(fā)商空手套白狼的過度傾斜的融資政策體系。這三個方面是根本性的政策推動，其他都是修修補(bǔ)補(bǔ)的小打小鬧。

    如果實施累進(jìn)制的房產(chǎn)稅，也應(yīng)能發(fā)揮一定作用。所謂累進(jìn)制的房產(chǎn)稅，應(yīng)是指居民擁有第一套住房不征稅，擁有第二套住房可以適當(dāng)放松征稅，擁有三套以上住房，就應(yīng)大幅度征稅。我認(rèn)為三套、四套以上的甚至可以征稅15%或20%以上。對于房屋交易稅，恐怕也不應(yīng)只是簡單減免，對于房屋增值部分，只要參與交易，原則上都應(yīng)采用稅收辦法征走。另外還應(yīng)征收空置稅。只有這樣，才能徹底防范住房投機(jī)行為，使住房回歸消費(fèi)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場才會是一個消費(fèi)品市場，而不再是一個投資投機(jī)市場。