摘要：北京、廣州等地房價松動，浙江等地房地產(chǎn)信貸隱憂浮出水面。今年計劃投入超1萬億元進(jìn)行棚戶區(qū)改造，有人開始憧憬“四萬億”救市。如今房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，體量龐大，不再是以前說救就能救的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)—支柱產(chǎn)業(yè)
部分城市房價下跌 08年樓市風(fēng)雨再現(xiàn)
08年樓市風(fēng)雨再現(xiàn)
銷售情況低于去年同期，不排除降價壓力向部分城市擴散的情況
10多年來，房價只漲不跌，讓絕大多數(shù)買房人望房興嘆，最近頻頻傳出樓盤降價的消息，自然引發(fā)關(guān)注。
繼杭州、常州等二三線城市大幅降價促銷后，北京、廣州等一直被認(rèn)為不會降價的一線城市部分樓盤也傳出降價打折的信號，房價已出現(xiàn)松動跡象，2008年的樓市情形再現(xiàn)。
在北京，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科橙領(lǐng)證價格低于預(yù)期2000-3000元/平方米入市后，引發(fā)業(yè)內(nèi)對于一線房價的擔(dān)憂。
保利地產(chǎn)在廣州的三個項目同時推出一成首付優(yōu)惠活動，首次置業(yè)者，首付一成，剩余部分可分4個月付清。分期首付實際上是開發(fā)商為購房者提供的“無息貸款”，開發(fā)商要為買房人墊付資金。
房地產(chǎn)信貸隱憂也開始浮出水面，曾經(jīng)是浙江寧波地產(chǎn)界龍頭的浙江興潤置業(yè)35億債務(wù)違約，公司資產(chǎn)只有不足30億元，資不抵債。
2008年全球發(fā)生金融危機，出口嚴(yán)重受挫，中國經(jīng)濟也受到?jīng)_擊，GDP增速由2008年二季度的10.8%下滑至2009年一季度的6.6%。
由于房地產(chǎn)是明顯的周期性行業(yè)，經(jīng)濟周期的逆轉(zhuǎn)會迫使金融環(huán)境發(fā)生改變，從而導(dǎo)致房價逆轉(zhuǎn)，因此，房價在2008年出現(xiàn)明顯下滑。
2008年“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃后遺癥明顯
貨幣超增引發(fā)房價暴漲
經(jīng)濟目前的主要問題，無論是債務(wù)過高、還是房價暴漲，都是貨幣問題，源于貨幣超增
2003年，國家文件中首次提出：房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)增加值占GDP的比重，由1996年的3.7%，增加到2008年的接近5%。房地產(chǎn)市場成為影響中國經(jīng)濟波動的重要因素。
當(dāng)時為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，政府改變此前的緊縮政策，2008年底開始推出4萬億刺激計劃，與此同時實現(xiàn)擴張政策，主要表現(xiàn)是貨幣和信貸極度寬松。
2009年信貸狂潮主要對象是鐵路、公路、機場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。它造成房價等資產(chǎn)價格泡沫，與此同時帶來了通貨膨脹。
3000億元到10萬億元，短短7年中，信托業(yè)完成了近乎幾何級數(shù)的爆炸性增長，房地產(chǎn)和基建項目的融資比就占整個信托行業(yè)一半。
2009年出現(xiàn)10萬億寬松信貸，在房貸政策的強力刺激下，房價開始了逆轉(zhuǎn)飆升，在北京、上海等一線城市，房價更是暴漲。
中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)并非充滿了“住房剛性需求”，仍然是一個存在投資投機的市場，因為購買第一套住房也可用作投機投資，這也是當(dāng)前國內(nèi)住房市場價格快速上升的根本所在。
4萬億救市計劃造成以鄂爾多斯為代表的三、四線城市急劇擴張，造成目前空置率極高，鮮少有人鬼城頻出的后遺癥。資料顯示，僅去年，國內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”。
今非昔比 “4萬億”救不了今日中國房地產(chǎn)
投資的驅(qū)動會導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的繼續(xù)失衡
如果經(jīng)濟增長依然靠投資驅(qū)動，則僅有光鮮的GDP數(shù)據(jù)，而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)會繼續(xù)失衡
國務(wù)院總理李克強首次在兩會表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控：對于合理地自住需求，也要有相應(yīng)政策支持，對房地產(chǎn)市場要因城因地分類調(diào)控，抑制投機炒賣需求，建立長效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
今年以來，經(jīng)濟增速和樓市下行的趨勢明顯。住建部表示，今年我國將繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，預(yù)計完成投資將超過1萬億元。市場上又有人開始憧憬政府再次推出“四萬億”救市。
2008年，中國商品房的銷售額不到3萬億，隨著近年來房價快速上漲，2013年中國商品房的銷售額已經(jīng)超過8萬億，房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%，體量如此龐大，不再是以前說救就能救的產(chǎn)業(yè)。
如今美國開始退出QE，人民幣匯率也不再是單邊升值趨勢，再加上利率市場化，國內(nèi)外資金成本的快速上升必將使作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)承壓，目前救市所需要的資源和難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2008年。
一方面刺激性政策會帶來房價物價上升、貧富差距擴大等不良后果，另一方面，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，頻頻推出大規(guī)模刺激政策容易造成投資效率遞減，低效、浪費的巨量投資不可能扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟的下行。
金融危機以來，中國貨幣-經(jīng)濟產(chǎn)出效率由2008年的0.63下降至目前的0.5左右，貨幣流通速度下降近20%。貨幣流通速度下降反映了一定量的貨幣供給實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值的水平下降，即貨幣擴張對經(jīng)濟產(chǎn)出效果和效率的下降。
目前，房地產(chǎn)存在的問題是當(dāng)年行政干預(yù)帶來的，那就一定只有通過市場規(guī)律進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，才能把結(jié)構(gòu)性失衡和扭曲糾正過來，如果再次使用行政手段和資源救市，后遺癥也將比2008年時更大更重。
結(jié)語
由于房價持續(xù)上漲，使得擁有房產(chǎn)或土地的企業(yè)及個人的財富迅速增長，大量資本向房地產(chǎn)行業(yè)聚集。如今繼續(xù)使用救市的方法維持高房價，將使中國經(jīng)濟進(jìn)一步被房地產(chǎn)綁架。
