城市文明不止是地價(jià)房?jī)r(jià)雙高

地王頻出，房?jī)r(jià)發(fā)燒，一二線城市土地的日漸稀缺是一個(gè)關(guān)鍵因素。

據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的“十三五”全國(guó)土地利用計(jì)劃，“十三五”期間，全國(guó)新增建設(shè)用地將同比減少669萬畝，降幅達(dá)17%。從這兩年的土地供應(yīng)趨勢(shì)來看，一線城市和部分二線城市土地供應(yīng)逐年降低，尤其是、、深圳等城市,城區(qū)和近郊的商品房供應(yīng)幾近斷頓。

土地供應(yīng)速度的放慢，未必就是地方政府在“捂地惜售”或者“饑餓營(yíng)銷”，對(duì)一線城市來說，目前隨著城區(qū)和近郊的開發(fā)接近尾聲，這些區(qū)域土地供應(yīng)潛力的確已經(jīng)越來越小。更何況，在一線城市，國(guó)家確定的政策方向是功能疏解，大規(guī)模供地的可能性也已越來越小。

這種情況下，要緩解地價(jià)、房?jī)r(jià)越來越快地“脫離地心引力”的趨勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)“加大商品房用地供應(yīng)”應(yīng)該怎么做？

這首先需要明確一個(gè)基本的問題：北京、上海、深圳這樣的超大型中心城市作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，城市發(fā)展方向到底是什么？

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，經(jīng)濟(jì)是因人口和產(chǎn)業(yè)的聚集而繁榮，城市人口的集聚帶來需求的集中、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、分工的深化、信息傳輸成本的降低，有利于技術(shù)的升級(jí)和新的商業(yè)模式的應(yīng)用，讓人們的生活更加便利，經(jīng)濟(jì)規(guī)模也會(huì)呈指數(shù)型的擴(kuò)張。

國(guó)家定位的特大城市功能疏解是指低端產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的疏解，而高端產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)需要的恰恰不是疏解，而是聚集。

因此，一二線城市要在總體土地供應(yīng)潛力縮小的情況下，要增加商品房供應(yīng)，就只有一個(gè)方向：增加容積率、盤活存量、集約化用地。就城市發(fā)展來說，方向就是緊湊型城市和立體城市。

而集約化用地、盤活存量也恰恰是國(guó)土資源部減少新增建設(shè)用地的指導(dǎo)思想之一。在過去，一二線城市的城市規(guī)劃和建設(shè)與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的城市如東京、紐約、香港、新加坡等相比，仍然顯得粗放，道路、立交橋、廣場(chǎng)、公共建筑占用了大量土地，而寬闊的道路又使得城市因不宜于步行而抑制了商業(yè)發(fā)展，建筑容積率也有很大提升空間。

緊湊型城市和容積率的提高需要的是科學(xué)的城市規(guī)劃，需要放棄“攤大餅”式的粗放規(guī)劃，需要有高效的公交系統(tǒng)，密集的“毛細(xì)血管”路網(wǎng)，科學(xué)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，包括醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、安保、消防、智能城市服務(wù)在內(nèi)的公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。目前，在一二線城市，已經(jīng)在集約化用地指導(dǎo)下開啟了舊城改造進(jìn)程，這也將是未來一二線城市土地供應(yīng)和城市建設(shè)的主流。這個(gè)過程中，一方面需要政府提高城市規(guī)劃和統(tǒng)籌水平，另一方面，也需要包括開發(fā)商在內(nèi)的各方積極參與到這個(gè)過程當(dāng)中，以城市運(yùn)營(yíng)者的高度來全局思考問題，具備提供城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)的能力。

未來的城市應(yīng)該是聚攏人氣，聚攏經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，同時(shí)抑制房?jī)r(jià)地價(jià)的螺旋式上漲，讓更多城鄉(xiāng)居民享受高度繁榮的城市文明。